Veroilmoitus ja vuokratulojen verotus 2012

Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Tavallisimpia vuokrauksen kohteita ovat osakehuoneistot ja kiinteistöt. Vuokratuloon lasketaan vuokran lisäksi myös muut vuokralaisen vuokranantajalle maksamat maksut, esimerkiksi vesimaksu tai autopaikan vuokra.

Vuonna 2013 pääomatulojen veroprosentti on 30 ja pääomatulojen 50 000 euroa ylittävältä osalta 32 prosenttia.

Verohallinnon lomake numero 7H on osakehuoneiston ja lomake 7K kiinteistön vuokratuloja varten. Kuitteja ei liitetä veroilmoitukseen, vaan verottaja pyytää niitä tarvittaessa.

Vuokratuloksi katsotaan rahana tai rahan arvoisena suorituksena maksettu korvaus. Vuokratulon verotusta ei voi siten välttää sopimalla vuokran maksusta esimerkiksi vastavuoroisella työsuorituksella. Vuokran yhteydessä vedestä ja lämmöstä maksettu korvaus rinnastetaan niin ikään vuokraan.

Yksityishenkilön tulot ja menot käsitellään verotuksessa ns. kassaperiaatteen mukaan, joten vuoden 2013 vuokratuloa ovat vuoden loppuun mennessä tilille tulleet vuokramaksut.

Kaikki vuokrauksesta aiheutuneet kulut saa vähentää. Joitakin menoja ei kuitenkaan ilmoiteta 7H tai 7K lomakkeella. Esimerkiksi asunnon hankkimiseen otetun lainan korot vähennetään erikseen. Yleensähän lainan myöntänyt pankki on ilmoittanut suoraan verohallinnolle korot, jolloin niiden tulisi näkyä valmiiksi esitäytetyllä veroilmoituksella.

Asunnon hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtovero ja välittäjän palkkio vähennetään myöhemmin luovutusvoittoverotuksessa, ellei myyntivoittoa lasketa soveltamalla ns. hankintameno-olettamaa. 

Vastikkeiden ja muiden kulujen vähentäminen

Tavallisin vähennys asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeen vuokratulosta on yhtiövastike. Yhtiövastike koostuu yleensä hoito- ja rahoitusvastikkeesta. Yhtiövastike on nimityksestä riippumatta vähennyskelpoinen siltä osin kuin se kirjataan taloyhtiön kirjanpidossa veronalaiseksi tuloksi.

Rahastoitava osuus vastikkeesta katsotaan osaksi asunnon hankintahintaa. Sitä ei saa vähentää vuokratuloista, vaan vasta asunnon myynnin yhteydessä. Vastikkeen vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta, kuinka monessa erässä sitä maksetaan. Vastikkeen käsittelyä taloyhtiön kirjanpidossa kannattaa kysyä isännöitsijältä. 

Vuokranantaja saa vähentää maksamansa vesi-, sähkö- ja muut vastaavat maksut. Kiinteistön omistaja saa vähentää kiinteistöveron siltä osin kuin kiinteistö on vuokrattuna.

Muita vähennyskelpoisia menoja ovat esimerkiksi matkakulut asuntoon tehdyistä tarkastuksista sekä vuokralaisen hankkimisesta aiheutuvat menot, kuten lehti-ilmoitukset tai välittäjälle maksettu palkkio. Vuokran perintäkulut ja vuokrattuun kiinteistöön kohdistuvat vakuutukset oikeuttavat myös vähennykseen.

Omakotitalon tai muun rakennuksen hankintameno vähennetään vuokratulosta poistoin. Poisto on 4 % asuin-, toimisto- tai muun vastaavan rakennuksen poistamattomasta hankintahinnasta. Poistoprosentti on 7, jos kysymyksessä on myymälä-, tehdas-, varasto-, työpaja- tai muu vastaava rakennus.

Remonttikulujen vähentäminen

Asunnon ja kiinteistön vuosikorjauskulut omistaja saa vähentää kokonaisuudessaan maksuvuonna.

Perusparannusmenoja ei sen sijaan saa vähentää kerralla. Osakehuoneiston omistajan itse teettämät perusparannusremontit vähennetään yhtä suurina vuotuisina poistoina vaikutusaikanaan. Jos menon todennäköinen vaikutusaika kuitenkin on 10 vuotta pitempi, poisto tehdään 10 verovuotena.

Kiinteistön omistaja lisää rakennuksen perusparannusmenon sen poistamattomaan hankintamenoon. Maapohjan tai asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeen hankintahinnasta ei saa tehdä poistoja vuokratuloista.

Vuosikorjauskulut aiheutuvat korjattaessa asunnon normaalia kulumista. Vuosikorjauksessa huoneisto saatetaan alkuperäiseen kuntoon.  Perusparannusta ovat omaisuuden laajennus-, muutos- ja uudistustoimenpiteet. Perusparannuksessa asuntoa muutetaan tasokkaammaksi.

Kun remontti on tehty asunnon vuokrausaikana, kulut ovat vähennyskelpoisia vuokratuloista.Mikäli asunto on vuokralaisen vaihtumisen vuoksi tyhjillään ja siellä tehdään tänä aikana remontti ja asunto vuokrataan tämän jälkeen uudelleen, saa remonttikulut vähentää. Jos sen sijaan huoneisto otetaan vuosikorjauksen jälkeen vuokrauskäytöstä muuhun käyttöön (esim. omaksi asunnoksi), jaetaan vuosikorjausmenot vuokratulosta vähennyskelpoisiin ja vähennyskelvottomiin kuluihin. Ellei erityisistä syistä muuta johdu, kuluista hyväksytään puolet vähennyskelpoisiksi kuluiksi.

Remonttikuluja ei hyväksytä vähennettäväksi vuokratuloista, jos remontti on tehty välittömästi osakehuoneiston hankkimisen jälkeen, mutta ennen kuin se on annettu vuokralle. Tällöin remonttikulut lisätään asunnon hankintahintaan ja kulut voi vähentää vasta, kun asunto myydään.

Silloin kun on kyse vähennyskelpoisesta remontista saa vähentää materiaalikulut ja työstä maksetut korvaukset. Oman työn arvoa ei saa vähentää. Sen sijaan omat matkakulut remontoitavalle asunnolle ovat vähennyskelpoisia. Vuonna 2013 vähennyksen määrä omalla autolla on 0,25 euroa kilometriltä. Vuokralla olevan huoneiston remonttikuluista ei myönnetä kotitalousvähennystä. 

Asunnon vuokraus kalustettuna

Vuokrattaessa asunto kalustettuna vähennys on vuodessa 25 prosenttia kalusteen poistamattomasta hankintahinnasta.

Poisto tehdään esinekohtaisesti. Jos kalusteen hankintameno on enintään 1 000 euroa, voidaan sen todennäköisen taloudellisen käyttöajan yleensä katsoa olevan enintään kolme vuotta ja vähennys tehdään kerralla.

Jos kalusteiden hankintahintaa ei tiedetä, vähennys voidaan tehdä kaavamaisesti Verohallinnon yhtenäistämisohjeiden mukaan. Vuokralaisten lukumäärällä ei ole merkitystä.

Vähennys yksiössä tai huoneessa on enintään 40 euroa kuukaudessa ja suuremmassa huoneistossa 60 euroa kuukaudessa. Vähennys kattaa kaikki vuokratulon hankkimisesta tavanomaisesti aiheutuvat kustannukset. Huoneistosta maksettu hoitovastike vähennetään tämän lisäksi. Kalustettuna vuokrauksesta on hyvä laittaa maininta vuokrasopimukseen. 

Verojuristi vastaa: Kuka maksaa verot vuokratuloista 10.3.2011
Verojuristi vastaa: Vuokran suuruus ja korkokulujen vähennysoikeus 20.2.2013 
Verojuristi vastaa: Voiko vuokratuloista vaatia poistoja jälkikäteen 14.11.2013

Artikkeli ja vastaus ovat Veronmaksajien jäsenalueella ja edellyttävät kirjautumista.

Johnny Örnberg, lakimies
Veronmaksajat

Tulosta