Veroartikkeli

Kun omaisuutta myydään alennuksella, kysymyksessä on alihintainen kauppa. Yleensä alihintaisia kauppoja tehdään lähisukulaisten tai muuten läheisten ihmisten välillä. Alihintaisesta kaupasta voi tulla veroseuraamuksia ostajalle, mutta myös myyjälle.

Jos omaisuutta myydään alihintaan, alennuksen suuruus on ratkaisevaa verotuksessa. Jos myydyn omaisuuden kauppahinta on tasan kolme neljäsosaa käyvästä arvosta tai vähemmän, kauppa on jo niin paljon alihintainen, että kyseessä on lahjanluonteinen kauppa.

Hinnanalennus verotetaan silloin lahjana.

Jos sen sijaan kauppahintaa maksetaan yli kolme neljäsosaa käyvästä arvosta, ei lahjaa muodostu. Verotuksessa puhutaan niin sanotusta ¾-säännöstä.

Sama asia voidaan ilmaista myös siten, että alennusta voi antaa vajaan neljäsosan käyvästä arvosta ilman lahjaveroseuraamuksia. Jos alennusta antaa tasan neljäsosan tai enemmän, alennus katsotaan lahjaksi, mutta 24,9 prosentin alennus ei vielä ole lahja.

Toisaalta: vaikka alennus olisi 25 prosenttia tai enemmän, lahjaverolle ei välttämättä joudu. Jos lahja eli tässä tapauksessa alennus on alle 4 000 euroa eikä alennuksen saaja ole saanut samalta lahjoittajalta kolmen vuoden aikana muita lahjoja, veroa ei mene.

ESIMERKKI 1: Isä myy pojalleen metsätilan, jonka käypä arvo on metsähoitoyhdistyksen tila-arvion mukaan 50 000 euroa. Kauppahinnaksi sovitaan 35 000 euroa. Kauppahinta on 70 prosenttia käyvästä arvosta (35 000/50 000 x 100 % = 70 %) eli se ei ylitä kolmea neljäsosaa omaisuuden käyvästä arvosta. Pojan saama alennus 15 000 euroa (50 000 – 35 000) katsotaan siten lahjaksi.

ESIMERKKI 2: Jos edellisessä esimerkissä mainitussa kaupassa kauppahinnaksi olisi sovittu 37 501 euroa, lahjaa ei olisi syntynyt, koska kauppahinta olisi ylittänyt kolme neljäsosaa omaisuuden käyvästä arvosta (37 501/50 000 x 100 % = 75,002 %).

Alennuksen vaikutus myyjän verotukseen

Jos kauppahinta suhteessa myydyn omaisuuden käypään arvoon on kolme neljäsosaa tai vähemmän ja alennuksesta muodostuu verotuksessa lahja ostajalle, voi myyjälle tulla ikävänä yllätyksenä maksettavaksi pääomaveroa luovutusvoitosta.
Näin voi käydä siitä huolimatta, että omaisuuden alennettu myyntihinta jää omaisuuden alkuperäisen hankintahinnan alapuolelle. Äkkiseltään voisi kuvitella, että kaupassa syntyy tappiota eikä voittoa.

Kun lasketaan luovutusvoittoa lahjanluonteisessa kaupassa, luovutus jaetaan vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan. Jako tapahtuu vastikkeen (maksetun kauppahinnan) ja omaisuuden luovutushetken käyvän arvon suhteen perusteella. Vastikkeellisesti luovutetun osuuden hankintamenoksi katsotaan siihen kohdistuva osa omaisuuden hankintamenosta.
Jos kauppahinta ylittää kolme neljäsosaa omaisuuden käyvästä arvosta eli lahjaa ei synny, myyjä saa vähentää luovutushinnasta hankintamenon kokonaisuudessaan. Luovutus katsotaan kokonaisuudessaan vastikkeelliseksi eikä mitään jakoa hankintamenon osalta tehdä.

ESIMERKKI 3: Äiti on ostanut kesämökkikiinteistön 15 vuotta sitten 75 684,57 eurolla (450 000 mk). Nyt hän myy sen tyttärelleen 75 000 eurolla. Kiinteistön käypä arvo myyntipäivänä on 150 000 euroa.
Myyntihinta on siis vain puolet käyvästä arvosta eli ei ylitä kolmea neljännestä kesämökkikiinteistön käyvästä arvosta.
Tyttären saama hinnanalennus, 75 000 euroa, verotetaan hänellä lahjana.
Luovutus jaetaan vastikkeelliseen kauppaan ja vastikkeettomaan lahjan osaan saadun kauppahinnan ja omaisuuden käyvän arvon suhteessa (75 000/150 000).  Äidin saama luovutusvoitto lasketaan siten, että luovutushinnasta vähennetään vastikkeellista kauppaa vastaava osuus kiinteistön ostohinnasta eli (75 000/150 000 x 75 684,57) = 37 842,29 euroa. Äidin saama luovutusvoitto on 75 000 – 37 842,29 = 37 257,71 euroa.

ESIMERKKI 4: Jos edellisessä esimerkissä mainitussa kaupassa kauppahinnaksi olisi sovittu 112 501 euroa, lahjaa ei olisi syntynyt, koska kauppahinta olisi ylittänyt kolme neljäsosaa omaisuuden käyvästä arvosta (112 501/150 000 x 100 % = 75,00066 %).
Äidin saama luovutusvoitto puolestaan olisi laskettu siten, että luovutushinnasta olisi vähennetty koko ostohinta 112 501 – 75 684,57 = 36.816,43 euroa.

Oman asunnon myynnin verovapauteen ei vaikuta, onko kauppa tehty täyteen hintaan vai onko annettu alennusta. Jos asunnon voi myydä verovapaasti, myyjän kannalta sillä ei ole merkitystä, jaetaanko luovutusta vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan vai ei. Luovutusvoittoa ei silloin kuitenkaan veroteta.

Kun alihintaisella kaupalla omaisuutta itselleen ostanut myy omaisuutta myöhemmin eteenpäin, määräytyy hankintameno hänen luovutusvoittoaan laskettaessa eri tavalla riippuen siitä, saiko hän ostaessaan lahjaa vai ei.

Jos kauppahinta oli niin alhainen, että lahjaa syntyi, hänen hankintamenonsa muodostuu maksetusta kauppahinnasta ja sen perusteella maksetusta varainsiirtoverosta sekä lahjan lahjaverotusarvosta.

Omaisuuden hankintameno vastaa siis omaisuuden käypää arvoa omaisuuden ostopäivänä lisättynä maksetulla varainsiirtoverolla.

Jos sen sijaan maksettu kauppahinta oli niin suuri, ettei alennuksesta syntynyt lahjaa, ostajan hankintamenon muodostavat maksettu kauppahinta ja sen perusteella maksettu varainsiirtovero sekä ostoon välittömästi liittyvät kulut.

Kun alennuksesta ei syntynyt lahjaa, ei sen osalta vahvistettu myöskään lahjaverotusarvoa eikä sitä silloin lueta mukaan hankintamenoon.

Jos kaupassa on muodostunut lahjaa, on otettava huomioon vielä niin sanottu yhden vuoden sääntö. Kun lahjansaaja myy omaisuuden edelleen ennen kuin vuosi on kulunut siitä kun hän sai lahjan, lasketaan hankintameno lahjaksi katsotun osuuden osalta lahjoittajan alkuperäisestä hankintamenosta eikä lahjan lahjaverotusarvosta.

Luovutustappio alihintaisessa kaupassa

Alihintainen kauppa tyttären kanssa ei oikeuttanut verotuksessa vähennyskelpoiseen luovutustappioon elokuussa 2011 julkaistussa tuoreessa Oulun hallinto-oikeuden ratkaisussa.

Tapauksessa vanhemmat olivat myyneet tyttärelleen asuinhuoneiston käypää hintaa olennaisesti halvemmalla, kuitenkin niin, että maksettu kauppahinta ylitti kolme neljäsosaa käyvästä arvosta. Kauppahinta oli 75,5 prosenttia käyvästä arvosta.
Alennuksesta ei siis muodostunut lahjaa tyttärelle. Tyttären maksama kauppahinta oli kuitenkin alhaisempi kuin hinta, jonka vanhemmat olivat itse huoneistosta sen ostaessaan kaksi vuotta aiemmin maksaneet.

Seuraavana vuonna vanhemmat olivat myyneet toisen asuinhuoneiston voitolla ulkopuoliselle.

Hallinto-oikeuden ratkaisussa tyttären kanssa tehdystä kaupasta syntynyttä luovutustappiota ei katsottu todelliseksi ja aidoksi. Kyseessä on hallinto-oikeustasoinen ratkaisu, jossa asian ratkaisseet tuomarit eivät olleet yksimielisiä.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty näkemys, jonka mukaan luovutustappio voitaisiin vastaavassa tilanteessa ehkä kuitenkin vähentää. Epäselväksi jää edelleen, mitä tarkoittaa käypää arvoa olennaisesti pienempi hinta. Onko esim. 80 tai 90 prosenttia olennaisesti pienempi vai ei?

Verohallinnon ohjeiden mukaan luovutustappio on alihintaisissa, mutta ei-lahjanluonteisissa luovutuksissa vähennyskelpoinen siltä osin kuin myydyn omaisuuden hankintameno ylittää omaisuuden käyvän arvon ja kyse on todellisesta luovutustappiosta.

Varainsiirtovero

Ostaja maksaa varainsiirtoveroa ostoksestaan sovitun kauppahinnan perusteella. Kiinteistön kaupassa (esim. kesämökkikiinteistö tai omakotitalo) varainsiirtovero on 4 prosenttia ja osakekaupassa 1,6 prosenttia kauppahinnasta.
Alihintaisessa ja lahjanluonteisessa kaupassa varainsiirtovero määräytyy normaalisti kauppahinnan mukaan. Kauppahinnasta saadusta alennuksesta ei makseta varainsiirtoveroa.
Kauppa voi tietyillä edellytyksillä olla ostajalle varainsiirtoveroton, kun kyseessä on ostajan ensiasunto. Saatu alennus sinänsä ei vaikuta ensiasunnon varainsiirtoverovapauteen.

Käyvän arvon määrittäminen

Verosuunnittelussa on tärkeää selvittää lahjoitettavan tai myytävän omaisuuden käypä arvo. Tämä on välttämätöntä, jotta voidaan laskea eri vaihtoehtojen veroseuraamukset.

Lahjoituksessa lahjaveron suuruus määräytyy lahjan käyvän arvon perusteella.

Toisaalta tietoa käyvästä arvosta tarvitaan myös sopivan kauppahinnan määrittelyssä, jos halutaan myydä omaisuutta alennuksella ilman, että alennuksesta muodostuu ostajalle lahjaa.

Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden markkinahintaa eli hintaa, jolla joku ulkopuolinen olisi valmis ostamaan kyseisen omaisuuden. Käyvän arvon määrittely on aina näyttökysymys ja toisinaan vaikea sellainen. Miten määritellään, mitä ulkopuolinen olisi valmis samasta omaisuudesta maksamaan?

Asunnoissa apuna voidaan käyttää esimerkiksi kiinteistönvälittäjien arviokirjoja ja lausuntoja tai vertailukauppoja lähiympäristöstä. Mitä paremmin arviokirja tai oma laskelma arvosta on laadittu ja perusteltu, sitä helpompi verottajan on olla samaa mieltä käyvästä arvosta.

Metsäkiinteistöjen arvosta voidaan hankkia metsänhoitoyhdistyksen tila-arvio.

Kaikissa omaisuuslajeissa arvon määrittely ei tuota ongelmia. Pörssiosakkeiden käypä arvo on yleensä helppo määritellä riidattomasti lahjoituspäivän pörssinoteerauksen perusteella. Käypä arvo löytyy helposti myös sijoitusrahasto-osuuksille.

Epävarmoissa tilanteissa verohallinnon näkemys alihintaisen kaupan veroseuraamuksista voidaan varmistaa etukäteen ennen kauppoja kirjallisella hakemuksella, johon vastaamisesta verohallinto perii maksun. Menettelyyn kannattaa turvautua erityisesti silloin, kun veroriski on suuri.

Lahjaverotusta koskevaa ennakkoratkaisua on haettava siitä verohallinnon yksiköstä, jonka alueella lahjanantaja asuu. Jos lahjanantaja asuu ulkomailla, ennakkoratkaisua on haettava Uudenmaan verovirastosta.

Harri Rajala

Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton lakimies

■ Juttu ei koske alihintaisia kauppoja sukupolvenvaihdoksissa.

I veroluokan veroasteikkoon lisättiin neljäs porras 200 000 euroa ylittävän lahjan osalta 1.1.2012. Ylimmän portaan veroprosentti on 16.

Lahjaveroasteikko, I veroluokka, lahja annettu 1.1.2009 tai sen jälkeen

Lahjaveroasteikko, II veroluokka, lahja annettu 1.1.2009 tai sen jälkeen