Kun vaikkapa tulipalo tärvelee mökin, vakuutuskorvauksesta voi joissakin tapauksissa joutua maksamaan veroa. Näin käy siinä tilanteessa, jos koko korvausta ei käytä mökin kunnostukseen ja myy mökin.
Vakuutuskorvauksesta ei tarvitse yleensä maksaa veroa. Veronalaista tuloa on esinevahingon johdosta saatu vahingonkorvaus tai muu siihen rinnastettavan korvaus kuitenkin silloin, kun se on saatu veronalaisen tulon sijaan.
Vakuutuskorvaus, joka on maksettu esimerkiksi tulipalon kesämökille aiheuttamista vaurioista, voi mennä verolle, koska kesämökin myynnistä saatu luovutusvoitto on veronalaista pääomatuloa.
Tuloverolaissa on kuitenkin säädös, joka ottaa huomioon vakuutuskorvauksen mahdollisen käytön vahingoittuneen mökin korjaukseen.
Pykälässä sanotaan, että vakuutuskorvaus lisätään omaisuuden luovutushintaan luovutusvuodelta ja sitä edeltäneiltä viideltä vuodelta, sikäli kuin korvausta ei ole käytetty tuhoutuneen tai vahingoittuneen omaisuuden uudistamiseen tai kunnostamiseen. Järjestelmä on johdonmukainen, sillä olisi kohtuutonta, jos mökin kunnostukseen tarkoitettu korvaus pienenisi veron maksun myötä.
Jos esimerkiksi vakuutuskorvaus on 20 000 euroa ja mökin kunnostukseen on ennen myyntiä käytetty 18 000 euroa, lisätään luovutushintaan 2 000 euroa.
Säilytä kaikki tositteet
Tositteet kesämökin kunnostuksesta kannattaa siis säilyttää paitsi vakuutusyhtiötä niin myös verottajaa varten. Mikäli kesämökki myydään edellä mainittujen aikarajojen sisällä, eikä tositteita löydy, menee vakuutuskorvaus tältä osin verolle.
Tositteita ei ehkä ole olemassa senkään takia, että korjaus on tehty itse ja vain materiaaleista on maksettu. Oma työ ei välttämättä ole sekään huono ratkaisu, sillä näin saadaan oman työn arvo muunnettua pääomatuloksi.
Edellä kerrottu viiden vuoden ”karenssi” lasketaan seuraavasti. Luovutusvuotena pidetään sitä vuotta, kun sitova kesämökin myyntiä koskeva kauppakirja on allekirjoitettu. Sitä edeltäneeltä viideltä vuodelta saadut vakuutuskorvaukset lisätään omaisuuden luovutushintaan, sikäli kuin korvausta ei ole käytetty tuhoutuneen tai vahingoittuneen omaisuuden uudistamiseen tai kunnostamiseen.
Jos kesämökkiä kohtaa esimerkiksi kesällä 2012 tulipalo, josta on samana vuonna maksettu myös vakuutuskorvaus, voi mökin myydä vasta vuonna 2018, jotta välttyy vakuutuskorvauksen tuloutumiselta verotuksessa. Tuloutusta ei siis kuitenkaan tapahdu, jos korvaus on käytetty kokonaan kunnostamiseen.
Myyntivoitto lasketaan verotuksessa kahdella tapaa. Laskentatavoista valitaan se, kumpi on verovelvollisen kannalta edullisempi.
Kesämökin myyntihinnasta vähennetään joko todellinen ostohinta tai sitten käytetään hankintameno-olettamaa. Ostohintaa käytettäessä saa myös vähentää muita todellisia kuluja, kuten mökin peruskorjauksesta aiheutuneet menot ja välityspalkkion. Jos hankintameno-olettama on korkeampi kuin todelliset menot yhteensä, käytetään hankintameno-olettamaa.
Hankintameno-olettama määräytyy omistusajan perusteella. Jos omistusaika on vähintään kymmenen vuotta, myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta 40 prosenttia. Hankintameno-olettama on 20 prosenttia, jos omaisuus on omistettu alle kymmenen vuotta.
Mökki luovutetaan usein sukulaiselle
Edellä kerrotut säännöt soveltuvat myös sukulaiskauppoihin. On kuitenkin huomioitava, että mökin lahjoituksen tai perinnön yhteydessä vakuutuskorvausta ei huomioida, koska silloin ei ole olemassa mitään kauppahintaa, johon lisäyksen voisi tehdä.
Mökki myydään usein sukulaiselle siten, että kauppahinta ylittää ¾ omaisuuden käyvästä arvosta. Tällöin ostajan ei tarvitse maksaa alihintaisesta kaupasta aiheutuvaa lahjaveroa.
Luovutushintaan tehtävällä vakuutuskorvauksen lisäyksellä ei ole mitään vaikutusta tähän alihintaisen kaupan laskukaavaan. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä myyntiarvoa vapaassa kaupassa. Sillä ei ole merkitystä käypään arvoon, kuinka paljon vakuutuskorvausta on omistajan tilillä.
Vakuutuskorvaus ja kotitalousvähennys
Kesämökin korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista on mahdollisuus saada kotitalousvähennystä. Vakuutusyhtiö on voinut maksaa korvausta samasta työstä, josta kotitalousvähennystä vaaditaan. Verotuskäytännössä on katsottu, että kotitalousvähennystä ei saa siltä osin kun vakuutusyhtiö on korvannut kustannukset.
Kanta perustuu korkeimman hallinto-oikeuden antamaan ratkaisuun KHO 2008:55. Tapauksessa katsottiin, että verovelvollisella ei ollut oikeutta kotitalousvähennykseen siltä osin kuin vakuutusyhtiö oli korvannut työstä suoritetun määrän, koska kustannusten ei voitu katsoa jääneen tältä osin verovelvollisen maksettavaksi.
Georg Rosbäck
Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton lakimies