Kiinteistöyhtymän veroilmoitus
Kiinteistöyhtymä antaa yhtymäselvityksen
Kiinteistöyhtymien on annettava veroilmoituksensa verovuodelta 2012 viimeistään 28.2.2013.
Kiinteistöyhtymät antavat veroilmoituksen verolomakkeella 36 (yhtymäselvitys). Veroilmoitus annetaan tai lähetetään postitse veroilmoitukselle merkittyyn Verohallinnon osoitteeseen tai mahdollisesti toisin ilmoitettuun muuhun Verohallinnon yksikköön.
Jos verovuonna 2012 kiinteistöyhtymällä ei ole ollut lomakkeella 36 ilmoitettavia tuloja tai vähennettäviä menoja, eikä yhtymän osakkaan osuuksia koskevissa tiedoissa ole korjattavaa tai lisättävää, ei lomaketta 36 tarvitse palauttaa.
Kiinteistön tiedoissa tapahtuneet muutokset ilmoitetaan kiinteistöverotuspäätöksen ilmoitusosalla tai kiinteistöselvityslomakkeella 3A viimeistään 14.5.2013. Palautuspäivä voi olla myös 7.5.2013, jos kyseessä on esitäytetyn veroilmoituksen saanut kiinteistönomistaja ja tämä päivämäärä on merkitty hänelle palautuspäiväksi. Puolisoiden yhdessä omistamasta kiinteistöstä riittää yksi yhteinen ilmoitus.
Mikä on kiinteistöyhtymä?
Kiinteistöyhtymä voidaan nähdä verotusyhtymänä, joka ei harjoita maa- tai metsätaloutta.
Verotusyhtymät ilmoittavat verovuoden tulonsa ja menonsa lomakkeella 2 (maatalouden veroilmoitus), lomakkeella 2C (metsätalouden veroilmoitus), lomakkeella 7 (vuokratulot) ja lomakkeella 36 (muut tulot, esim. maa-ainesten myyntitulot). Lomake 36 on siis verotusyhtymän pääveroilmoituslomake, jolla ilmoitetaan yhtymän osakkaan osuuksia koskevien tietojen ja muutosten lisäksi ne tulot ja menot, joita ei ole voitu ilmoittaa lomakkeilla 2, 2C tai 7.
Tuloverolaissa verotusyhtymällä tarkoitetaan sellaista kahden tai useamman henkilön muodostamaa yhteenliittymää, jonka tarkoituksena on kiinteistön viljely tai hallinta.
Kiinteistöyhtymä muodostuu yleensä silloin, kun vähintään kaksi henkilöä omistaa yhdessä kiinteistön.
Kiinteistöyhtymää ei yleensä muodostu, jos esimerkiksi paritalokiinteistön yhteisomistajat ovat sopineet maakaaren mukaisesti keskenään hallinnan jakamisesta ja sopimus on kirjattu kiinteistötietojärjestelmään.
Hallinnanjakosopimuksessa määrätään, mitä kiinteistön aluetta kukin yhteisomistaja käyttää.
Jos henkilöt omistavat yhdessä pelkän rakennuksen ilman maapohjaa, kiinteistöyhtymää ei muodostu. Myöskään asunto-osakkeen yhteisomistus ei synnytä kiinteistöyhtymää.
Kiinteistöyhtymän muodostuminen ei edellytä, että kiinteistöyhtymällä olisi tulonmuodostusta. Elinkeinotuloa kiinteistöyhtymällä ei voi olla, mutta muita tuloja toki voi olla.
Kiinteistöyhtymät eivät ole oikeushenkilöitä, jotka voisivat hankkia omaisuutta tai ottaa velkaa omiin nimiinsä.
Puolisot kiinteistön omistajina
Puolisoiden yhteinen kiinteistöomistus ei pääsääntöisesti synnytä kiinteistöyhtymää, olipa sitten kyseessä omakotitalo, mökki tai vaikkapa vuokralle annettu teollisuuskiinteistö.
Myöskään siinä tapauksessa, että puolisot ostavat tontin perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun, kiinteistöyhtymää ei muodostu, vaikka yhtiötä ei ole perustettu ja rekisteröity kalenterivuoden loppuun mennessä. Ainoastaan silloin, kun puolisot harjoittavat yhdessä metsätaloutta, syntyy kiinteistöyhtymä.
Kiinteistöyhtymän osakkaan verovelvollisuus
Kiinteistöyhtymät eivät ole erillisiä verovelvollisia, joita verotettaisiin itsenäisesti.
Ne ovat verotuksessa laskentasubjekteja tuloja ja menoja laskettaessa, lukuun ottamatta velkoja, korkoja ja tappioita.
Kun kiinteistöyhtymän osuudesta tehdään kauppa, jokainen osakas selvittää omassa verotuksessaan kiinteistöyhtymäosuutensa luovutuksesta mahdollisesti saamansa voiton tai tappion määrän.
Kiinteistöyhtymällä voi olla esimerkiksi vuokratuloja mökistä, omakotitalosta tai teollisuuskiinteistöstä.
Esimerkiksi näistä vuokratuloista kiinteistöyhtymälle vahvistetaan ns. muun toiminnan puhdas tulo tai tappiollinen puhdas tulo. Nämä kiinteistöyhtymälle vahvistetut puhtaat tulot tai tappiolliset puhtaat tulot jaetaan kiinteistöyhtymän osakkaille verotettavaksi niiden osuuksien mukaan, jotka osakkailla on kiinteistöyhtymän puhtaisiin tuloihin tai tappiollisiin puhtaisiin tuloihin.
Kiinteistöyhtymän osakkaan on omassa veroilmoituksessaan ilmoitettava yhtymän nimi sekä osuutensa yhtymän tuloihin ja varallisuuteen.
Jos kiinteistöyhtymästä pääomatulona saatava tulo jää positiiviseksi, sovelletaan tuloon pääomatulojen tuloveroprosenttia 30, kun tulon määrä on enintään 50 000 euroa. Pääomatuloista peritään veroa tuloveroprosentin 32 mukaan 50 000 euroa ylittävältä osalta.
Yhtymät eivät myöskään ole mitään ”yhtiöitä”, jotka tulisi esimerkiksi rekisteröidä kaupparekisteriin. Kyseessä on verotukseen liittyvä juridinen termi.
Kiinteistöyhtymään liittyvät korot, velat ja tappiot
Kiinteistöyhtymän osuuden hankkimiseen tai toiminnan rahoittamiseen otettuja velkoja ja niiden korkoja ei käsitellä kiinteistöyhtymän velkoina ja korkoina.
Kiinteistöyhtymän varojen hankintaan otetut velat käsitellään kunkin osakkaan henkilökohtaisina velkoina.
Velkojen luonne ja korkojen verovähennysoikeus määräytyy osakkaalla sen mukaan, mihin kiinteistöyhtymän toimintaan osakkaan ottama velka kohdistuu.
Jos kiinteistöyhtymä harjoittaa vuokraustoimintaa tulonhankkimistarkoituksessa esimerkiksi saamalla vuokratuloja teollisuuskiinteistöstä, kysymys on tulonhankkimisvelan koroista. Tällaiset korot vähennetään osakkaalla tulonhankkimisvelan korkoina korkovähennyssääntöjen mukaisesti eli ensisijaisesti osakkaan pääomatuloista.
Jos kyse on puhtaasti kiinteistöyhtymänä käsiteltävän kesämökin hankintaan otetusta velasta ja sen koroista ilman mökin vuokraamista, velan korot jäävät verotuksessa kokonaan vähentämättä kulutusluoton korkoina.
Kiinteistöyhtymän osakkaan osuus tulonhankkimistoiminnan, kuten vuokrauksen tappiollisesta puhtaasta tulosta, vähennetään osakkaan omista muista pääomatuloista.
Tappio on voinut syntyä vaikka suurista vuosikorjauksista ja rakennuksen poistoista.
Osakkaan osuutta kiinteistöyhtymän vuokraustoiminnan negatiivisesta tulosta ei siis automaattisesti vahvisteta osakkaalle pääomatulolajin tappioksi. Negatiivinen tulo vaikuttaa ensin osakkaalla pääomatulolajin alijäämään ja siten alijäämähyvityksen muodostumiseen sekä mahdollisen pääomatulolajin tappion syntymiseen alijäämähyvityksen enimmäismäärän ylittyessä.
Vahvistettu pääomatulolajin tappio vähennetään seuraavien kymmenen verovuoden aikana sitä mukaa kuin pääomatuloa kertyy.
Jos osakkaalle vahvistetaan kiinteistöyhtymän osuuden myynnistä luovutustappio, voi hän vähentää sen saamistaan saman verovuoden tai viiden seuraavan verovuoden veronalaisista luovutusvoitoista.
Juha Salmikivi, lakimies
Veronmaksajat