Ensimmäinen oma asunto
Tämä artikkeli on julkaistu Taloustaito-lehdessä 13.4.2011
Kun nuori ostaa ensimmäisen oman asuntonsa, tietyin edellytyksin hänen ei tarvitse maksaa kauppahinnasta varainsiirtoveroa. Lisäksi hän saa hieman tavanomaista reippaamman asuntolainan korkojen verovähennysoikeuden.
Jos vanhemmat avustavat nuorta taloudellisesti ensiasunnon hankinnassa, verotuksellisesti järkevin vaihtoehto on lahjoitus.
Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa ensimmäisestä omaksi kodiksi ostamastaan asunnosta. Varainsiirtovero on 1,6 prosenttia asunto-osakkeen ja 4 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta.
Verovapauden edellytyksenä on, että omistusosuus asunnosta on vähintään puolet. Ostajan täytyy lisäksi olla ennen kauppakirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei vielä 40 vuotta. Hänen tulee myös käyttää tai ryhtyä käyttämään hankkimaansa asuntoa omana vakituisena asuntonaan.
Jos vanhemmat suunnittelevat lahjoittavansa asunnon lapselleen, tässä voi Veronmaksajain Keskusliiton lakimiehen Merja-Liisa Huolman-Lakarin mukaan olla verosuunnittelun paikka.
”Jotta varainsiirtoverovapauden saa, yksi kriteeri on se, että ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asunto-osakkeista tai kiinteistöstä ja sillä olevasta rakennuksesta. Jos vanhemmat haluaisivat siirtää omistustaan vaikkapa sijoitusasunnostaan lapselleen, varainsiirtoverovapauden menettämisen välttää sillä, että siirtää lapsen omistukseen enintään 49 prosenttia esimerkiksi asunto-osakkeista”, Huolman-Lakari pohtii.
On tilanteita, joissa varainsiirtoveron hyöyt kannattaa siirtää tuonnemmaksi.
”Jos vaikkapa 18-vuotiaana ostaa yksiön ja myöhemmin aikoo ostaa esimerkiksi omakotitalon, saattaa taloudellisesti hyötyä siitä että käyttää varainsiirtoveron vapautuksen vasta kalliimpaa asuntoa ostaessaan”, Huolman-Lakari sanoo.
”Kuitenkin on hyvä muistaa, että jos on aikaisemmin jo omistanut vähintään puolet asunnosta, ei enää seuraavaa asuntoa ostaessaan saa vapautusta varainsiirtoverosta.”
Hieman parempi korkohyöty
Jos otat asunnon ostoon asuntolainaa, saat vähentää lainasi korot pääomatuloista. Jos sinulla ei ole pääomatuloja tai jos niitä on vähemmän kuin olet maksanut asuntolainan korkoja, saat alijäämähyvityksen. Alijäämän perusteella voit saada alijäämähyvityksen.
Alijäämähyvitys toimii siten, että alijäämästä lasketaan ensin 28 prosenttia ja tämä summa vähennetään ansiotuloista menevistä veroista. Eli jos asuntovelallinen maksaa korkoja vuodessa 1 000 euroa, hän maksaa 280 euroa vähemmän veroa kuin mitä hän olisi maksanut ilman lainaa.
Jos asunto on ensiasunto, hyöty on 30 prosenttia ensimmäisen kymmenen verovuoden ajan. Eli 1 000 euron koroilla maksaa 300 euroa vähemmän veroja.
Alijäämähyvityksen enimmäismäärä on 1 400 euroa. Se saavutetaan 5 000 euron koroilla. Enimmäismäärä korotetaan 400 euron suuruisella lapsikorotuksella, jos verovelvollisella tai puolisoilla yhdessä on ollut elätettävänään alaikäinen lapsi. Kahdesta tai sitä useammasta alaikäisestä lapsesta korotus on 800 euroa.
Edellytykset ensiasunnon ostajan kahden prosentin tavanomaista korkeampaan korkojen verovähennysoikeuteen ovat seuraavat: laina on otettu ensiasuntoa varten, ostajan tulee omistaa vähintään puolet asunnosta eikä hän ole ennen ensiasunnon hankkimista omistanut vähintään puolta asunnosta tai rakennuksesta.
Ikärajaa tässä korotetussa korkovähennysoikeudessa ei ole toisin kuin varainsiirtoveron vapautuksessa. Kaksi prosenttia korkeamman vähennyksen verotuksessa saa vaikka ostaisi ensimmäisen asuntonsa kuusikymppisenä.
”Korotetun vähennyksen saa kymmeneltä vuodeta. Senkin jälkeen toki korot ovat vähennyskelpoisia, mutta normaalin 28 prosentin mukaisesti”, Huolman-Lakari tähdentää.
Asunnon lahjoitus voi olla järkevä vaihtoehto
Jos vanhemmat haluavat auttaa lastaan taloudellisesti ensiasunnon hankinnassa, verotuksellisesti järkevä vaihtoehto voi olla lahjoitus. Tuolloin omaisuus siirtyy lapselle eikä lahjaveron maksamisen jälkeen verottaja peri asunnosta enää mitään. Ja kun nuori on asunut omistamassaan asunnossa kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, hän voi myydä sen verovapaasti.
”Jos vanhemmat lahjoittavat lapselleen omistamansa asunnon, jonka käypä arvo on esimerkiksi 100 000 euroa, molemmat antavat lapselle tuolloin 50 000 euron arvoisen lahjan. Lapsen pitää maksaa veroa 2 x 4 310 euroa eli yhteensä 8 620 euroa”, Huolman-Lakari laskee.
Ennakkoperintö on aina verotuksessa lahja
Huolman-Lakari muistuttaa että ennakkoperintö ei ole mikään erillinen verotuksellinen tapa siirtää varallisuutta lapselle, vaan kysymys on aina lahjasta.
”Ennakkoperinnön olettama (lahja voidaan tulkita verotuksessa ennakkoperinnöksi) tulee kysymykseen, jos joku lapsista on saanut vanhemmiltaan sellaisen lahjan, jota muut lapset eivät ole saaneet.”
Lahjoitetun asunnon arvo joudutaan ennakkoperintötilanteessa lisäämään aikanaan kuolinpesän varoihin, kun vanhemmat kuolevat. Käytännössä tämä johtaa usein siihen, että joutuu maksamaan lisää veroa, kun progressiivinen verotus kiristyy. Tämän vuoksi ennakkoperintö ei ole hyvä ratkaisu.
Huolman-Lakari tähdentääkin, että ennakkoperinnön säännöksiä on syytä miettiä aina silloin, jos on sisaruksia.
”Kaikkia perillisiä on kohdeltava tasaveroisesti. Jos yhdelle annetaan esimerkiksi asunto, mutta muut lapset eivät saa vastaavia lahjoja, syntyy ennakkoperintöolettama.”
Tämän ongelman voi Huolman-Lakarin mukaan helpoiten välttää sillä, että jos annetaan yhdelle perilliselle omaisuutta, annetaan sitten kaikille saman verran. ”Jos perheessä on esimerkiksi kolme lasta, vanhemmat voivat lahjoittaa heille asunnosta yksi kolmasosaa kullekin”, Huolman-Lakari opastaa.
Jos vanhemmat antavat elinaikanaan omaisuutta enemmän yhdelle lapsista ja vaikka lahjakirjaan laittaisi maininnan, että kyse ei ole ennakkoperinnöstä, riski tähän on kuitenkin olemassa.
”Ennakkoperinnön riski on olemassa siinä tilanteessa, jos esimerkiksi asunnon lahjoittanut vanhempi kuolee ennen kuin kaikki lapset ovat saaneet lahjana yhtä paljon. Tuolloin lahja katsotaan automaattisesti ennakkoperinnöksi ja se vaikuttaa lahjan eli ennakkoperinnön saaneen lopulliseen perintöveroon. Maksetun lahjaveron saa toki vähentää perintöveron määrästä.”
Jos vanhemmilla on vain yksi lapsi, ennakkoperinnön ongelmaa ei ole. Lahjakirjaan tai testamenttiin on hyvä silti liittää maininta, että kyse ei ole ennakkoperinnöstä.
Vanhempien antama laina voi olla koroton
Yksi vaihtoehto lapsen asunnon hankintaan on se, että vanhemmat antavat hänelle korottoman lainan. Lapselle ei tule veroseuraamuksia lainan korottomuudesta.
Vanhempien lainassa tulee silti olla tarkkana maksuehdoissa. ”Lainasta pitää tehdä velkakirja ja seikkaperäinen maksusuunnitelma”, Huolman-Lakari tähdentää.
”Maksusuunnitelmassa on huomioitava, että velan lyhennykset alkavat mahdollisimman pian, ja niitä myös noudatetaan. Paras vaihtoehto on se, että lainan lyhennykset hoidetaan pankin kautta, jotta maksut ovat todistettavissa.”
Myös realistiset olosuhteet pitää ottaa huomioon, mikä on maksuaikataulu ja lyhennysten määrä velallisen tuloihin nähden. ”Maksusuunnitelman on hyvä olla suurin piirtein samankaltainen kuin jos lainan olisi ottanut pankista”, Huolman-Lakari sanoo.
Lainaa ei myöskään pidä kuitata vanhempien antamilla verottomilla alle 4 000 euron lahjoilla. ”Tuolloin verottaja voi tulkita koko lainasumman lahjaksi ja määrätä lahjaverot koko lainamäärästä. Lahjat ja lainat tulee aina pitää erillään toisistaan”, Huolman-Lakari huomauttaa.
Sijoitusasunnon osto käypää arvoa halvemmalla
Vanhemmat voivat myös myydä esimerkiksi omistamansa sijoitusasunnon lapselleen käypää arvoa halvemmalla.
”Kauppahinnan pitää kuitenkin ylittää kolme neljäsosaa, eli vähintään 76 prosenttia käyvästä arvosta. Esimerkiksi 100 000 euron arvoisen asunnon voi myydä lapselleen 76 000 eurolla ilman veroseuraamuksia”, Huolman-Lakari sanoo.
Tärkeää näissä tilanteissa on kuitenkin varmistaa kauppahinnan riittävyys verottajalta ennakkoratkaisulla.
”Jos kauppahinta jää alle verottajan hyväksymän määrän, maksetun ja käyvän arvon erotuksesta menee lahjavero”, Huolman-Lakari toteaa.
Asunnon rahoitus vanhempien lainarahalla
Vanhemmat voivat myös itse ottaa lainan pankista ja lainata sen edelleen lapselleen asunnon hankintaan. Motiivina voi usein olla se, että vanhemmat saavat pankista asuntolainan paremmalla marginaalilla.
Tällaisen lainan korko on vähennyskelpoinen vanhemmille, jos he perivät lapselta vähintään vastaavan koron. Saatu korko on vanhemmille pääomatuloa, mutta samansuuruinen pankille maksettu korko puolestaan vähennyskelpoinen, joten vanhempien tulot eivät kasva eivätkä pienene järjestelyssä. On myös oltava tarkkana, että maksut pankille ja maksut lapselta osuvat samalle vuodelle.
Lapselle laina on vanhemmilta saatua asuntolainaa, jonka koron lapsi saa vähentää omassa verotuksessaan asuntolainan korkona. Tässäkin maksut on tärkeää tehdä pankin kautta.
Hyöty tällaisesta järjestelystä on muu kuin verotuksellinen. Vanhemmat voivat ehkä saada lastaan edullisemmin asuntolainan pankista ja lisäksi lapsen ei tarvitse antaa lainasta vakuutta, elleivät sitten vanhemmat sitä häneltä vaadi.
Samaan lopputulokseen päästään myös silloin, kun vanhemmat takaavat lainan tai ovat lapsensa kanssa yhteisvelallisina ja lapsi maksaa suoraan pankille lainan korot ja kaikki lyhennykset.
Riitta Rimmi