Ensimmäinen oma asunto

Tämä artikkeli on ilmestynyt Talostaito-lehdessä 13.5.2009

Kun nuori ostaa ensimmäisen oman asunnon, tietyin edellytyksin hänen ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Lisäksi hän voi saada hieman tavanomaista paremman asuntolainan korkojen verovähennysoikeuden. Jos vanhemmat avustavat taloudellisesti asunnon hankinnassa, verotuksellisesti järkevintä on lahjoitus.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa ensimmäisestä omaksi kodiksi ostamastaan asunnosta. Varainsiirtovero on 1,6 prosenttia asunto-osakkeen ja 4 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta.

Verovapauden edellytyksenä on, että omistusoikeus asunnosta on vähintään puolet. Ostajan täytyy lisäksi olla ennen kauppakirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei vielä 40 vuotta ja hänen tulee käyttää tai ryhtyä käyttämään hankkimaansa asuntoa omana vakituisena asuntonaan.

Jos vanhemmat haluavat lahjoittaa asunnon lapselleen, tässä voi Veronmaksajain Keskusliiton lakimiehen Juha-Pekka Huovisen mukaan olla verosuunnittelun paikka.

”Jotta varainsiirtoverovapauden menettää, yksi kriteeri on se, ettei ole aikaisemmin saanut omistaa vähintään puolta asunto-osakkeista tai kiinteistöstä. Jos vanhemmat haluaisivat siirtää omistustaan vaikkapa sijoitusasunnostaan lapselle, varainsiirtoverovapauden menettämisen välttää sillä, että siirtää lapsen omistukseen enintään 49 prosenttia asunto-osakkeista tai kiinteistöstä”, Huovinen opastaa.

”Lisäksi jos vanhemmat lahjoittavat asunnon nuorelleparille, ei tule ainakaan lahjoittaa lapselle ja hänen puolisolleen suhteessa 50 ja 50, koska tuolloin kummaltakin palaa jatkossa vapautus varainsiirtoverosta”, Huovinen tähdentää.

Lapsi voi esimerkiksi saada vanhemmiltaan lahjaksi puolet sijoitusyksiön hallintaan oikeuttavista osakkeista. Myöhemmin lapsi ostaa itselleen ensimmäiseksi omaksi asunnokseen puolet omakotitalosta 100 000 eurolla.

Koska uusi asunto ei ole enää lapsen ensiasunto, hän joutuu maksamaan siitä varainsiirtoveroa 4 000 euroa. Vanhempien olisi kannattanut lahjoittaa aikaisemmin alle puolet eikä tasan puolta sijoitusasunnon osakkeista. Näin menetellen lahjansaajan ei olisi tarvinnut maksaa omakotitalosta varainsiirtoveroa lainkaan.

Hieman parempi korkohyöty

Asuntolainasta on verotuksessa korkojen verovähennysoikeus. ”Lisäksi on hieman pyritty kannustamaan ensiasunnon hankkijaa siten, että hän saa vähän paremman korkohyödyn tietyissä tilanteissa kuin muut”, Huovinen sanoo.

Ensiasunnon hankkija saa enemmän korkohyötyä, mikäli hänellä ei ole pääomatuloja eikä hänellä tule alijäämähyvityksen maksimimäärä vastaan, joka on yksin elävällä 1 400 euroa. Tämä määrä tulee täyteen ensiasuntovelallisella 4 666 euron koroilla. ”Jos maksetut korot jäävät tämän alle, yksin elävä ensiasunnon ostaja tulee saamaan 2 prosenttia paremman korkohyödyn kuin muut eli yhteensä 30 prosenttia kun muut vähentävät 28 prosenttia”, Huovinen kertoo.

Jos ensiasunnon korkomenoja on esimerkiksi 3 000 euroa, tästä summasta saa 30 prosentin verovähennyksen, kun on ansiotulojen veroja. ”Jos on esimerkiksi työttömänä eikä ole maksanut veroja ansiotuloista, tuolloin ei ole mitään mistä vähentää”, Huovinen muistuttaa.

Asunnon lahjoitus voi olla hyvä vaihtoehto

Jos vanhemmat haluavat auttaa lastaan taloudellisesti ensiasunnon hankinnassa, verotuksellisesti järkevä ratkaisu voi olla lahjoitus. Tuolloin omaisuus siirtyy lapselle eikä lahjaveron jälkeen verottaja peri asunnosta enää mitään. Ja kun nuori on asunut omistamassaan asunnossa kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, hän voi myydä sen verovapaasti.

”Siitä näkökulmasta ensiasunnon lahjoitus on järkevää, kun oletetaan että asunnon arvo kasvaa, niin tuolloin tämä on lapsen varallisuutta ja arvonnousu saadaan lapselle verovapaaksi oman vakituisen asunnon verovapaussäännön nojalla”, Huovinen sanoo.

”Jos asunto on vanhempien nimissä ja lapsi asuu siinä vaikkapa vastikkeetta, tuolloin asunto on vanhempien varallisuutta ja jos asunto myydään myöhemmin voitolla, tuolloin siitä menee luovutusvoiton vero. Tai jos vanhemmat lahjoittavat myöhemmin asunnon lapselle, arvonnousu menee lahjaveron puolelle.”

Ennakkoperintö ei kannata

Huovinen muistuttaa, että ennakkoperintö ei ole mikään erillinen tapa siirtää varallisuutta lapselle, vaan kysymys on aina lahjasta. ”Ennakkoperintöolettama tulee kysymykseen silloin, jos joku lapsista on saanut vanhemmiltaan sellaisen lahjan, jota muut lapset eivät ole saaneet. Tuolloin laki olettaa että kyse on ennakkoperinnöstä.”

Lahjoitetun asunnon arvo joudutaan ennakkoperintötilanteissa lisäämään kuolinpesän varoihin, kun vanhemmat kuolevat. ”Käytännössä tämä johtaa usein siihen, että maksetaan lisää veroa, kun progressiivinen verotus kiristyy. Tämän vuoksi ennakkoperintö ei ole hyvä ratkaisu. Asian voi sulkea pois sillä, että vanhemmat kirjoittavat lahjakirjaan, että kyse ei ole ennakkoperinnöstä”, Huovinen sanoo.

Vaikka asunnon antaisikin ennakkoperintönä, siitä joutuu joka tapauksessa maksamaan myös lahjaveron. ”Myöhemmin toki maksetun lahjaveron saa vähentää perintöveroista. Helposti kuitenkin ennakkoperintö johtaa siihen, että maksetaan lisää veroa eli verotus kiristyy”, Huovinen huomauttaa.

Jos asunto on jo lahjoitettu lapselle eikä lahjakirjaan ole lisätty mainintaa siitä, että kyse ei ole ennakkoperinnöstä, viime kädessä vielä testamentissakin voi asian korjata.

Asunnon voi rahoittaa vanhempien lainarahalla

Yksi mahdollisuus nuoren ensiasunnon hankintaan on rahoittaa se vanhempien antamalla lainalla. Tämä on mahdollista ilman veroseuraamuksia.

Tuolloinkin saavutetaan se, että nuori aikanaan saa myyntivoiton verovapaasti, mutta laina pitää maksaa vanhemmille takaisin. Verottaja valvoo, että laina tulee maksetuksi. ”Verottaja edellyttää, että velan pääoma maksetaan takaisin. Korkoa sitä vastoin ei tarvitse periä”, Huovinen toteaa.

Jotta verottajalle voi todistaa velan hoitamisen, täytyy tehdä seikkaperäinen velkakirja, jossa on lyhennysohjelma sekä ehdot, miten nuori maksaa velan lyhennyksiä vanhemmilleen. ”Mitään hurjan pitkää velan takaisinmaksun aikaa ei pidä olla, vaan velkaa tulee lyhentää suunnilleen samalla periaatteella millä pankit myöntävät asuntoluottoa”, Huovinen sanoo.

”Lainan lyhennyksiä ei myöskään saa kuitata verovapailla lahjoituksilla. Tuolloin verottajalle voi tulla se käsitys, että lainaa ei ole tarkoituskaan maksaa takaisin. Voi toki tehdä lahjoituksia laina-ajan puitteissa, mutta lyhennyksiä ei saa kuitata lahjoilla”, Huovinen toteaa.

On myös hyvä jos lainalla on vakuus. ”Lisäksi pitää olla ylipäätään näyttöä siitä, että on varoja maksaa lainan lyhennyksiä. Eli tiliotteelta pitää löytyä lainanmaksun suoritukset, käteissuoritukset eivät käy”, Huovinen sanoo.

Kun vanhemmat ottavat lainan

Vanhemmat voivat myös itse ottaa lainan pankista ja lainata sen edelleen lapselleen asunnon hankintaan. ”Motiivina voi usein olla se, että vanhemmat saavat pankista asuntolainan paremmalla marginaalilla. Vanhemmat voivat siis ottaa velkaa ja lainata rahat sitten samalla korolla lapselleen.”

Tällaisen lainan korko on vähennyskelpoinen vanhemmille, jos he perivät lapselta vähintään vastaavan koron. Saatu korko on vanhemmille pääomatuloa, mutta samansuuruinen pankille maksettu korko puolestaan vähennyskelpoinen, joten vanhempien tulot eivät kasva eivätkä pienene järjestelyssä.

Lapselle laina on vanhemmilta saatua asuntolainaa, jonka koron lapsi saa vähentää omassa verotuksessaan asuntolainan korkona.

Hyöty tällaisesta järjestelystä on Huovisen mielestä muu kuin verotuksellinen. ”Esimerkiksi juuri siinä tapauksessa, jolloin vanhemmat saavat lasta edullisemmin asuntolainan pankista. Lisäksi lapsen ei tarvitse antaa lainasta vakuutta, elleivät sitten vanhemmat sitä häneltä vaadi.”

Samaan lopputulokseen päästään myös silloin, kun vanhemmat takaavat lainan tai ovat lapsensa kanssa yhteisvelallisina ja lapsi maksaa suoraan pankille lainan korot ja kaikki lyhennykset.

Riitta Rimmi

Asunnon ostamisen vaiheet

1. Asunnon tarkistaminen
2. Asiakirjojen tarkistaminen
   Yhtiöjärjestys, tilinpäätös, taloussuunnitelma, rakennustapaseloste ja pohjapiirustus. Uudessa asunnossa osakekirja tai muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat.
3. Rahoituksen selvittäminen
   Omat varat ja tarvittavan lisärahoituksen hankkiminen.
4. Tarjouksen tekeminen 
   Kun käytetään kiinteistövälittäjää, tarjous on aina tehtävä kirjallisesti. Silloin kun omistaja myy itse asuntoa, myös suullinen tarjous on mahdollinen.
5. Mahdollisen käsirahan maksaminen 
   Kun ostaja tekee myyjälle ostotarjouksen, hän usein maksaa myyjälle vakuudeksi sovitun summan eli käsirahan. Mikäli kauppa syntyy, käsiraha on osa ostettavan asunnon kauppahintaa. Jos kauppaa ei synny, myyjällä on yleensä oikeus pitää käsiraha. Myyjän on kuitenkin palautettava käsiraha, jos hän ei hyväksy ostotarjousta tai kauppa jää syntymättä myyjän syystä. 
6. Kauppakirjan tekeminen
   Valmiita asunto-osakeyhtiön kauppakirjalomakkeita voi ostaa ainakin isommista kirjakaupoista.

Lähde: Kuluttajavirasto