Asunnoille yhtiö

14.5.2014 | Asuminen

Taloustaidon artikkelit

Osakeyhtiön perustaminen asunnoille herättää kysymyksen, mitä verohyötyä ja -haittoja se tuo tullessaan. Kun asunnot siirtää osakeyhtiölle, se aiheuttaa aina veroseuraamuksia. 

Jos vuokraustoiminta on laajaa, sijoittaja saattaa miettiä yhtiön perustamista toimintaansa varten. Yhtiön perustamisen yhtenä tarkoituksena on maksaa vähemmän veroa kuin suorassa omistuksessa.

Onko yhtiön perustaminen asuntovarallisuutta varten sitten verotuksen kannalta aina kannattavaa? Vastaus riippuu monesta tekijästä, kuten vuokraustoiminnan tuottojen määrästä, mahdollisuudesta kerryttää varallisuutta yhtiöön sekä siitä, missä vaiheessa yhtiö perustetaan.

Yhtiön perustamisen syy voi olla myös asuntovarallisuuden tehokkaampi hallinnointi. Esimerkiksi päätösvalta voidaan säilyttää osakeyhtiössä vanhemmilla ja lahjoittaa lapsille vain äänivallattomia osakkeita. Tässä artikkelissa pohditaan osakeyhtiön perustamista ja siitä koituvia verohyötyjä ja -haittoja verrattuna sijoittajan suoraan omistukseen.

Varojen siirto yhtiölle

Ajatus osakeyhtiön perustamisesta vuokraustoimintaa varten herää usein vasta siinä vaiheessa, kun varallisuutta on kertynyt paljon. Jos sijoittaja perustaa vuokraustoimintaansa varten osakeyhtiön, hänen pitäisi siirtää asuntovarallisuutensa perustamallensa osakeyhtiölle.

Varat voidaan siirtää yhtiölle apporttina käyttämättä rahaa. Tällä tarkoitetaan sitä, että sijoittaja siirtää asuntonsa yhtiölle perustetun osakeyhtiön osakkeita vastaan. Rahan sijasta osakeyhtiön perustaja siis sijoittaa hänellä olevat asunto-osakkeet ja kiinteistöt yhtiölle. Vaihtoehtoisesti sijoittaja voi myydä varansa osakeyhtiölle.

Siirron veroseuraamukset

Asuntojen siirtäminen osakeyhtiölle aiheuttaa veroseuraamuksia. Osakeyhtiö joutuu ensinnäkin maksamaan varainsiirtoveroa omaisuuden siirtopäivän käyvästä arvosta.

Varainsiirtoveroa menee asunto-osakeyhtiön osakkeiden siirrosta 2 prosenttia ja kiinteistöjen siirrosta 4 prosenttia. Sijoittaja ei joudu maksamaan uusista osakkeista varainsiirtoveroa, kun hän merkitsee uuden osakeyhtiön osakkeet vastikkeena apporttisiirrosta.

Varainsiirtoveron lisäksi tulee huomioida sijoittajan luovutusvoiton vero. Kun sijoittaja siirtää omistamansa asunnot apporttina osakeyhtiölle, sijoittajan katsotaan luopuneen asunnoistaan vastikkeellisesti.

Sijoittajan osakeyhtiölle siirtämän varallisuuden luovutushintana pidetään omaisuuden siirtohetken käypää arvoa. Luovutusvoiton määrä lasketaan normaalien sääntöjen mukaan, eli sijoittaja voi vähentää luovutushinnasta kunkin asunnon alkuperäisen hankintamenon ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot tai hankintameno-olettaman.

Osakeyhtiön perustaminen ja varojen siirtäminen yhtiölle tarkoittavat siis asuntojen arvonnousun tuloutumista. Jos luovutusvoittojen määrä on huomattava, sijoittajan kannattaakin miettiä, miten hän rahoittaa verojen maksun ja tulisiko hänen realisoida osa asunnoista ennen varojen siirtämistä yhtiölle.

Sijoittajalle syntyy luovutustappioita, jos asunnon arvo on siirtohetkellä alhaisempi kuin ostohetkellä. Siirtäminen ei ole välttämättä järkevää, jos sijoittaja ei pysty hyödyntämään realisoituvia luovutustappiota.

Tuottojen verotus osakeyhtiössä

Osakeyhtiön tuottoja ovat vuokratulot ja sen menoja esimerkiksi yhtiövastike, vesimaksut ja autopaikkavuokrat.

Myös osakeyhtiö voi vähentää vuokratuloistaan vuosikorjausmenot, tehdä tasapoistot perusparannusmenoista sekä vähentää taloyhtiön teettämistä remonteista taloyhtiön kirjanpidossaan tulouttaman rahoitusvastikkeen.

Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan veroa 20 prosenttia. Jos toiminnan tulos on tappiollinen, tappio vähennetään seuraavien kymmenen vuoden kuluessa yhtiön voitosta sitä mukaa kuin voittoa syntyy.

Osakeyhtiön varojen jakaminen osakkaalle

Osakeyhtiö on sen osakkaasta erillinen oikeushenkilö, jolla on omat varat ja velat. Vaikka osakeyhtiöllä olisi vain yksi osakkeenomistaja, osakas ei voi nostaa osakeyhtiöstä varoja vapaasti omaan käyttöönsä.

Osakeyhtiö voi jakaa varojaan osakkaalleen esimerkiksi jakamalla osinkoa tai maksamalla yhtiössä työskentelevälle osakkaalle palkkaa.

Tässä artikkelissa vertaillaan sijoittajan maksamien verojen määrää kahdessa tilanteessa: asuntosijoittamista harjoitetaan omissa nimissä, jolloin sijoittaja maksaa vuokratuloistaan pääomatuloveroa. Toisessa tilanteessa asuntovarallisuus on yhtiöitetty, jolloin laskelmassa on huomioitu osakeyhtiön ja osakkeenomistajan yhteenlaskettujen verojen määrä osingonjaon jälkeen. Esimerkeissä on verrattu sijoittajan suoraa omistusta tilanteeseen, jossa sijoittaja omistaisi osakeyhtiön osakekannan kokonaan yksin.

Seuraavissa laskelmissa kustannuksina on huomioitu pelkästään verojen määrä. Osakeyhtiön perustamisessa tulisi kuitenkin huomioida myös sen aiheuttamat hallinnolliset kustannukset kuten kirjanpidon järjestäminen.

Osinkotulon verotus

Listaamattoman yhtiön jakama osinkotulo on osakkeenomistajalle veronalaista pääoma- tai ansiotuloa riippuen jaetun osingon määrästä ja yhtiön nettovarallisuudesta.

Listaamattoman yhtiön osinkotulosta verotettavaa pääomatuloa on 25 prosenttia silloin, kun osinkotulon määrä vastaa 8 prosentin vuotuista tuottoa osakkeiden matemaattiselle arvolle. Jos osakkeenomistaja saa 8 prosentin tuoton mukaan laskettua osinkotuloa yli 150 000 euroa, ylimenevästä osasta verotettavaa pääomatuloa on 85 prosenttia. Pääomatulo-osingot lasketaan yhteen sijoittajan muiden pääomatulojen kanssa. Pääomatuloista maksetaan veroa 30 prosenttia 40 000 euroon asti ja ylimenevältä osalta 32 prosenttia.

Jos osinkotuloa maksetaan yli 8 prosenttia osakkeiden matemaattisesta arvosta, on osinkotulosta 75 prosenttia ansiotuloa ja 25 prosenttia verovapaata tuloa. Ansiotulo-osingot lasketaan yhteen henkilön muiden ansiotulojen kanssa. Ansiotulo-osinkojen veroprosentti riippuu siten ansiotulojen kokonaismäärästä sekä henkilön asuinkunnasta ja siitä, kuuluuko henkilö kirkkoon.

Näin menee veroa eri sijoitusmalleissa

Esimerkkilaskelma 1 

Osakeyhtiö A:n verotettava tulos 31.1.2014 päättyneeltä tilikaudelta on 12 000 euroa. Osakeyhtiön nettovarallisuus on 31.1.2013 päättyneellä tilikaudella 200 000 euroa. Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan veroa 20 prosenttia eli 2 400 euroa. Osakeyhtiö jakaa osakkaalleen verojen jälkeisen tuoton 9 600 euroa.

Osakeyhtiön nettovarallisuudesta 8 prosentin tuottoa vastaava määrä on 16 000 euroa. Koska jaettu osinko, eli 9 600 euroa, on tätä pienempi, on osinkotulosta 25 prosenttia veronalaista pääomatulo-osinkoa. Osakas maksaa 2 400 eurosta (9 600 x 25 prosenttia) veroa 30 prosenttia eli 720 euroa. Osakeyhtiön ja osakkaan maksamat verot ovat näin ollen yhteensä 3 120 euroa eli 26 prosenttia tuotosta [(2 400 + 720)/ 12 000 x 100]. Jos osakas olisi omistanut vastaavan asuntovarallisuuden suoraan itse, hän olisi maksanut 12 000 euron suuruisista pääomatuloista veroa 30 prosenttia eli 3 600 euroa.

Verokannat: osakeyhtiö + osakas 26 %, sijoittaja 30 %

Esimerkkilaskelma 2

Osakeyhtiö B:n verotettava tulos 31.1.2014 päättyneeltä tilikaudelta on 75 000 euroa. Osakeyhtiön nettovarallisuus on 31.1.2013 päättyneellä tilikaudella 1 250 000 euroa. Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan veroa 20 prosenttia eli 15 000 euroa. Osakeyhtiö jakaa osakkaalleen verojen jälkeisen tuoton 60 000 euroa.

Osakeyhtiön nettovarallisuudesta 8 prosentin tuottoa vastaava määrä on 100 000 euroa. Koska jaettu osinko, eli 60 000 euroa, on tätä pienempi, on osinkotulosta osakkeenomistajalle veronalaista pääomatuloa 25 prosenttia. Osakas maksaa 15 000 eurosta (60 000 x 25 prosenttia) veroa 30 prosenttia eli 4 500 euroa. Osakeyhtiön ja osakkaan maksamat verot ovat näin ollen yhteensä 19 500 euroa eli 26 prosenttia tuotosta [(15 000 + 4 500)/75 000 x 100]. Jos osakas olisi omistanut vastaavan asuntovarallisuuden suoraan itse, hän olisi maksanut 75 000 euron suuruisista pääomatuloista veroa 30 prosenttia 40 000 euroon asti ja tämän ylittävältä osalta 32 prosenttia. Verot olisivat olleet yhteensä 23 200 euroa, joka on 75 000 euron tuotosta 30,93 prosenttia.

Verokannat: osakeyhtiö + osakas 26 %, sijoittaja 30,93 %

Esimerkkilaskelma 3

Osakeyhtiö C:n verotettava tulos 31.1.2014 päättyneeltä tilikaudelta on 150 000 euroa. Osakeyhtiön nettovarallisuus on 31.1.2013 päättyneellä tilikaudella 1 875 000 euroa. Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan veroa 20 prosenttia eli 30 000 euroa. Osakeyhtiö jakaa osakkaalleen verojen jälkeisen tuoton 120 000 euroa. 

Tarkkasilmäinen vuokranantaja huomaa, että esimerkin yhtiö on saanut varoilleen 8 prosentin tuoton. Se on aika paljon tänä päivänä vuokramarkkinoilla. Tuotto selittyy kuitenkin toimintaan otetulla velalla, joka parantaa oman pääoman tuottoa.

Osakeyhtiön nettovarallisuudesta 8 prosentin tuottoa vastaava määrä on 150 000 euroa. Jaettu osinko, eli 120 000 euroa, on tätä pienempi. Osinkotulo on siten osakkeenomistajalle 25 prosenttisesti veronalaista pääomatuloa. Osakkaan veronalaista pääomatuloa on 30 000 euroa (120 000 x 25 prosenttia). Tästä pääomatuloveron määrä on 30 prosenttia eli 9 000 euroa. Osakeyhtiön ja osakkaan maksamat verot ovat näin ollen yhteensä 39 000 euroa (30 000 + 9 000) eli 26 prosenttia tuotosta. Jos osakas olisi omistanut vastaavan omaisuuden suoraan itse, hän olisi maksanut 150 000 euron suuruisista pääomatuloista veroa 47 200 euroa eli 31,47 prosenttia.

Verokannat: osakeyhtiö + osakas 26 %, sijoittaja 31,47 %

Esimerkkien perusteella yhtiön ja osakkaan yhteen lasketut verot ovat vain jonkin verran pienemmät kuin sijoitettaessa omissa nimissä. Pienillä tuotoilla 4-5 prosenttiyksikön verokantaeron vuoksi ei kannata perustaa yhtiötä, koska verosäästö valuu yhtiön hallintokuluihin.

Toisaalta suurissa tuotoissa viiden prosenttiyksikön erolla syntyy vuosittain jo säästöä. Tuottojen osalta eroa kuitenkin muodostuu siitä, ettei sijoitusyhtiön ole pakko jakaa koko voittoa osakkaalleen. Sijoittaja voi jättää osan voitosta jakamattomana yhtiöön eli käyttää osakeyhtiötä säästöpossunaan.

Jos sijoittaja ei esimerkiksi jonain vuotena jaa osinkoa ollenkaan, hänen tuottojaan rasittaa 20 prosentin suuruinen verokanta. Omissa nimissä sijoittava taas maksaa veroa 30 tai 32 prosenttia. 

Koska osakeyhtiön tuotostaan maksama vero on pienempi kuin suoran sijoittajan, osakeyhtiö voi sijoittaa suuremman nettotuoton edelleen sijoitustoimintaan kuin suora sijoittaja. Näin ollen osakeyhtiön seuraavien vuosien tuotto on aina suurempi kuin suoran sijoittajan.

Yhtiö jakaa vain osan tuotostaan osakkaille

Esimerkkilaskelma 4

Osakeyhtiö F:n verotettava tulos 31.1.2014 päättyneeltä tilikaudelta on 150 000 euroa. Osakeyhtiön nettovarallisuus on 31.1.2013 päättyneellä tilikaudella 1 875 000 euroa. Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan veroa 20 prosenttia eli 30 000 euroa. Osakeyhtiö päättää jakaa osakkaalleen osinkotuloa 40 000 euroa.

Osakeyhtiön nettovarallisuudesta 8 prosentin tuottoa vastaava määrä on 150 000 euroa. Osingosta, 40 000 euroa, katsotaan 25 prosenttia veronalaiseksi pääomatuloksi eli 10 000 euroa, josta pääomatuloveroa menee 3 000 euroa. Osakeyhtiö jättää jakamatta yhtiön verojen jälkeisestä voitosta 80 000 euroa (150 000 - 30 000 - 40 000). Osakas on saanut 40 000 euron suuruisen osinkotulon itselleen 22 prosentin suuruisin veroin [(30 000 + 3 000)/150 000 x 100]. Jos osakas olisi saanut suoran omistuksen perusteella 40 000 euroa pääomatuloa, hän olisi maksanut siitä veroa 12 000 euroa (40 000 x 30 %).

Verokannat: osakeyhtiö + osakas 22 %, sijoittaja 30 %

Kun yhtiö on jakanut vain osan tuotostaan osakkaalle, jakamatonta tuottoa rasittaa vain yhtiön maksama 20 prosentin yhteisövero. Yhtiö voi sijoittaa tuoton edelleen. Jos osakas nostaisi osinkotuloa enemmän kuin 40 000 euroa, tuoton verokanta nousisi. Toisin sanoen ero yhtiön ja osakkaan yhteensä maksamien verojen ja suoran sijoittajan verojen määrän välillä kapenisi.

Sijoitusyhtiön purkaminen

Kun osakeyhtiö lopettaa toimintansa, sen jäljellä olevat varat jaetaan osakkeenomistajille. Varat voidaan jakaa vasta sen jälkeen, kun kaikki yhtiön velvoitteet on ensin maksettu.

Osakkeenomistajan jako-osana yhtiöstä saamiin varoihin sovelletaan luovutusvoiton verotusta koskevia säännöksiä. Ennen yhtiön varojen jakamista jako-osana kannattaa yhtiöstä yleensä jakaa ulos kullekin osakkaalle 8 prosentin tuottoa vastaava osinko 150 000 euroon asti. Tällaisen osinkotulon verokantahan on 7,5 prosenttia, jos henkilöllä ei ole muita pääomatuloja (osinko x 25 % x 30 %).

Sen sijaan luovutusvoiton verokanta on osakkeiden 10 vuoden omistuksen jälkeen hankintameno-olettamaa sovellettaessa 18 tai 19,2 prosenttia (myyntihinta x 60 % x 30 tai 32 %). Osakkeiden luovutushinta on yhtiöstä jako-osana saatu määrä. Osakkeenomistajan verotuksessa siitä voidaan vähentää joko osakkeiden alkuperäinen hankintahinta tai hankintameno-olettama.

Osakkeiden hankintahinta voi esimerkiksi olla perustajaosakkaan osakkeista merkinnän yhteydessä maksama määrä. Jos osakepääomaa on myöhemmin korotettu ja osakkeenomistaja on siis sijoittanut yhtiöön lisää pääomaa, lisäsijoituskin luetaan osaksi osakkeiden hankintahintaa. Hankintameno-olettama on jako-osasta 20 prosenttia, jos osakkeet on omistettu alle kymmenen vuotta. Jos osakas on omistanut osakkeet vähintään kymmenen vuotta, hän voi vähentää todellisen hankintamenon sijaan 40 prosenttia jako-osasta.

Osakas maksaa luovutusvoitosta normaaliin tapaan pääomatuloveroa 30 prosenttia. Jos sijoittajan verotettavien pääomatulojen yhteismäärä ylittää 40 000 euroa, vero on 32 prosenttia (vuonna 2014). Myyntivoitto lasketaan eri tavalla, jos henkilö on sijoittanut kasvuyritykseen ja saanut sijoituksen perusteella verovähennyksen.

Hankintameno-olettama on minimivähennys, jonka verran ainakin voidaan vähentää luovutushinnasta. Jos sijoittaja on omistanut sijoitusyhtiön osakkeet vähintään kymmenen vuotta, hän maksaa luovutushinnasta veroa enintään 19,2 prosenttia. Prosenttimäärä tulee siitä, että pääomatuloista maksettava vero on enintään 32 prosenttia ja luovutusvoiton määrä taas on enintään 60 prosenttia luovutushinnasta. Laskukaava on 60 prosenttia x 32 = 19,2 prosenttia.

Koska osakeyhtiö on jo maksanut tuotoista 20 prosenttia veroa, sijoittaja ei suinkaan saa tuottoja ulos yhtiöstä vajaalla 20 prosentilla. Kuten seuraavasta esimerkistä huomataan, ei yhtiön käyttämisestä säästöpossuna välttämättä ole hyötyä.

Kun yhtiö puretaan

Esimerkkilaskelma 5

Osakeyhtiö H:n verotettava tulos 31.1.2014 päättyneeltä tilikaudelta on 250 000 euroa. Osakeyhtiön nettovarallisuus on 31.1.2013 päättyneellä tilikaudella 1 000 000 euroa. Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan veroa 20 prosenttia eli 50 000 euroa (250 000 x 20 prosenttia).

Osakeyhtiö jakaa osakkaalleen osinkona 80 000 euroa, joka vastaa 8 prosentin tuottoa nettovarallisuudesta ja jättää loput voitosta yhtiöön. Yhtiön verojen jälkeinen voitto on 200 000 euroa (250 000 – 50 000) eli yhtiöön jää jakamatta tältä tilikaudelta 120 000 euroa (250 000 - 50 000 - 80 000).

Osinkotulosta 25 prosenttia verotetaan pääomatulona, eli osakas maksaa veroa 6 000 euroa (80 000 x 25 prosenttia x 30 prosenttia).

Yhtiö puretaan ja osakas saa jako-osana yhtiöstä muun muassa jakamattomat voittovarat, 120 000 euroa. Jakamatta jätetyn tuoton lisäksi osakas saa yhtiöstä jako-osana toki yhtiön muutkin varat. Tässä esimerkissä kuitenkin tarkastellaan tuottoon kohdistuvaa verorasitusta.

Osakas on omistanut osakkeet vähintään 10 vuotta, ja hänen kannattaa laskea myyntivoiton määrä hankintameno-olettamaa käyttäen. Osakkaan voiton määrä on 72 000 euroa (120 000 x 60 prosenttia). Jos osakkaalla on muita pääomatuloja vähintään 40 000 euroa, hän maksaa voitosta veroa 32 prosenttia eli 23 040 euroa. Yhtiön saamasta 250 000 euron suuruisesta voitosta yhtiö ja osakas ovat maksaneet veroa yhteensä 79 040 euroa (50 000 + 6 000 + 23 040). Se on 31,62 prosenttia voitosta. Jos osakas olisi omistanut vastaavan omaisuuden suoraan itse, hän olisi maksanut 250 000 euron suuruisista pääomatuloista veroa 31,68 prosenttia eli lähes saman verran kuin yhtiön kautta omistettaessa.

Yhtiön purun jälkeen suoran omistajan ja yhtiön kautta omistetun omaisuuden tuottojen verotus voivat siis olla hyvin lähellä toisiaan. Voidaankin ajatella, että osakeyhtiöllä on verotusta lykkäävä vaikutus. Kun veronmaksu lykkääntyy, se tarkoittaa myös suurempia tuottoja, koska edelleen sijoitettava varallisuus on suurempi.

Yhtiö voidaan purkaa siten, että sillä olevaa asuntovarallisuutta ei realisoida vaan omaisuus siirtyy sijoittajan suoraan omistukseen. Jos osakas saa jako-osana rahan lisäksi tai sijasta muuta rahanarvoista omaisuutta, luovutushintana pidetään omaisuuden käypää arvoa sillä hetkellä, jona osakkeenomistaja sai omaisuuden.

Yhtiölle syntyy verotettavaa tuloa asuntojen siirrosta samalla tavalla kuin, jos se olisi myynyt osakkeet. Vastaavasti, jos asuntojen käypä arvo siirtohetkellä on pienempi kuin yhtiön niistä maksama hinta, syntyy yhtiölle tappiota. Lisäksi asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen siirrosta pitää maksaa varainsiirtoveroa.

Jos yhtiö on perustettu perhevarallisuuden hallinnointia varten, yhtiötä ei yleensä pureta. Osakkeita voidaan lahjoittaa vähitellen seuraavalle sukupolvelle. Osakkeet voivat siirtyä myös yhtiön perustajan jälkeen testamentin nojalla perillisille, esimerkiksi kun perilliset ovat täyttäneet 25 vuotta.

Elina Fasoúlas

Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton lakimies

Kirjaudu sisään, niin näet koko artikkelin.
 

Kirjaudu jäsenpalveluun

Tulosta

Haluatko lisää hyötytietoa arjen talousasioista?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.