Asunto-osakeyhtiön veroilmoitus 2018

Onko veroilmoitus annettava?

Asunto-osakeyhtiön ei yleensä tarvitse tehdä veroilmoitusta. Vuonna 2018 päättyneeltä tilikaudelta ei tarvitse tehdä veroilmoitusta, jos kaikki neljä seuraavaa edellytystä täyttyvät:

1) Päättynyt tilikausi ei ole yhtiön ensimmäinen tilikausi. Asunto-osakeyhtiön ensimmäiseltä tilikaudelta on aina annettava veroilmoitus.

2) Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa on yhtiöjärjestyksen mukaan vain asuinhuoneistoja ja muita asumiseen liittyviä tiloja tai, jos asunto-osakeyhtiössä on myös muita tiloja, näihin tiloihin oikeuttavat osakkeet eivät ole asunto-osakeyhtiön hallinnassa. Jos asunto-osakeyhtiössä on esimerkiksi liikehuoneisto, veroilmoitusta ei tarvitse antaa, jos liikehuoneisto on osakkaan eikä asunto-osakeyhtiön hallinnassa. Tällöin liikehuoneistosta mahdollisesti saatavat vuokratulot ovat osakkaan eivätkä asunto-osakeyhtiön tuloa.

3) Asunto-osakeyhtiö on verovuonna saanut vain vastiketuottoja, käyttökorvauksia tai rahoitustuottoja, ja rahoitustuottojen yhteenlaskettu määrä ilman pääomavastikkeita ja lainaosuussuorituksia on enintään 5 000 euroa.

4) Asunto-osakeyhtiön verotettava tulo edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen on alle 30 euroa.

Jos yksikin edellytyksistä jää täyttymättä, veroilmoitus on tehtävä.

Veroilmoitus on tehtävä esimerkiksi, jos asunto-osakeyhtiö on saanut vuokratuloja hallinnassaan olevasta liikehuoneistosta. Veroilmoitus on tehtävä myös, jos yhtiö on saanut myyntituloja esimerkiksi tontin osan myynnistä.

Käyttökorvausten vuoksi veroilmoitusta ei tarvitse antaa. Käyttökorvauksia ovat esimerkiksi asukkailta perityt korvaukset yhtiön saunan, pesutuvan tai autopaikan käytöstä.

Veroilmoitusta ei tarvitse tehdä pelkästään siksi, että asunto-osakeyhtiö on tehnyt asuintalovarauksen tai käyttänyt sitä. Veroilmoitusta ei tarvitse tehdä myöskään tappion vahvistamista varten.

Jos Verohallinto vaatii veroilmoituksen antamista, veroilmoitus on kuitenkin aina tehtävä.

Veroilmoituksen määräaika ja muoto

Jos asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, veroilmoitus on annettava Verohallinnolle neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden lopusta lukien. Esimerkiksi jos tilikausi päättyi 30.4.2018, veroilmoitus on annettava Verohallinnolle viimeistään 31.8.2018. 

Asunto-osakeyhtiön on annettava veroilmoitus sähköisesti. 

Paperilomakkeella veroilmoituksen saa antaa nykyisin vain erityisestä syystä. Syytä ei tarvitse ilmoittaa etukäteen tai veroilmoituksella Verohallinnolle eikä paperilomakkeella ilmoittamiseen tarvitse hakea erillistä lupaa. Verohallinto voi kuitenkin kysyä syytä paperilomakkeella ilmoittamiseen verovalvonnan yhteydessä.

Myös paperilomakkeella annettavan veroilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä viimeistään klo 16.15. Se, että veroilmoitus on jätetty postiin veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä, ei enää riitä. 

Veroilmoituksen myöhästymisestä voi seurata 100 euron myöhästymismaksu. 

Paperisen veroilmoituksen antamiseen tarvittavat tulostettavat lomakkeet löytyvät Verohallinnon internet-sivuilta osoitteesta vero.fi/lomakkeet/4.

Sähköinen veroilmoitus annetaan OmaVero-palvelussa vero.fi/omavero.  Muita vaihtoehtoja sähköiseen ilmoittamiseen ovat Ilmoitin.fi ja kaupalliset Tyvi-palvelut. 

Veroilmoituksen antaminen OmaVero-palvelussa edellyttää Katso-tunnistetta. Hallituksen puheenjohtaja, isännöitsijä tai muu henkilö, jolla on asunto-osakeyhtiön nimenkirjoitusoikeus, voi perustaa Katso-tunnisteen omilla verkkopankkitunnuksillaan Katso-palvelussa. Tämä edellyttää, että asunto-osakeyhtiön kaupparekisteritiedot ovat henkilötietojen osalta ajan tasalla. Katso-tunnisteesta löytyy lisätietoja osoitteesta vero.fi/katso.   

Marraskuusta 2018 alkaen Katso-tunnistetta ei enää välttämättä tarvita vaan kaupparekisteriin merkitty hallituksen puheenjohtaja, isännöitsijä tai muu henkilö, jolla on yhtiön nimenkirjoitusoikeus, voi antaa asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen OmaVerossa omilla verkkopankkitunnuksillaan.

Tappiot pienentävät verotettavaa tuloa

Asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, jos yhtiön verotettava tulo edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen on vähintään 30 euroa.

Verotettava tulo lasketaan lisäämällä tuloslaskelman osoittamaan tilikauden tulokseen tuloslaskelmassa vähennetyt tuloverot ja muut verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähentämällä siitä verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, tuloksesta vähennetään myös ne aikaisempien tilikausien tappiot, jotka ovat käytettävissä. Tappion saa vähentää tappion syntymistä seuraavan 10 verovuoden aikana sitä mukaa kuin tuloa syntyy. Tappion saa vähentää, vaikka Verohallinto ei ole vahvistanut tappiota siksi, ettei tappiovuodelta ole tarvinnut tehdä veroilmoitusta.

Jos tappion syntymisvuoden aikana tai sen jälkeen yli puolet asunto-osakeyhtiön osakkeista on vaihtanut omistajaa, tappiota ei saa kuitenkaan vähentää. Sitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla, ei pidetä tappion vähentämisoikeuteen vaikuttavana omistajanvaihdoksena.

Jos ylisuuri omistajanvaihdos on tapahtunut, asunto-osakeyhtiö voi hakea Verohallinnolta maksullista poikkeuslupaa tappioiden vähentämiselle. 

Veroilmoitus OmaVerossa

OmaVero-palveluun kirjaudutaan Katso-tunnisteella.

OmaVeron etusivulta valitaan Toiminnot-kohdasta ”Veroilmoitusten tekeminen”. Jos etusivulla asiakaslistalla on useampia yhtiöitä, valitaan ensin se asunto-osakeyhtiö, jonka ilmoitusta ollaan tekemässä.

Tämän jälkeen valitaan toiminto ”Valitse Kausi” Yhteisön tuloveron kohdalta. OmaVerossa näkyy asunto-osakeyhtiön tilikauden alkamis- ja päättymispäivät. Tilikauden 2018 kohdalta valitaan”Tee veroilmoitus”.

Veroilmoituksen alussa kysytään neljä kysymystä, joihin vastaamalla tarkistetaan, pitääkö asunto-osakeyhtiön antaa veroilmoitus.

Tämän jälkeen veroilmoituksella kysytään perustietoja asunto-osakeyhtiöstä sekä lisätietojen antajan yhteystiedot.

Omistusmuutokset

Seuraavaksi veroilmoituksella kysytään tietoja omistusmuutoksista. Veroilmoituksella on ilmoitettava, jos yhtiön osakkeista yli puolet on välittömästi tai välillisesti vaihtanut omistajaa verovuonna tai edellisten kymmenen verovuoden aikana.

Omistajanvaihdoksina ei pidetä omistajanvaihdoksia, jotka johtuvat siitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla.                 

Jos yli puolet osakkeista on vaihtanut omistajaa ja omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet yhden verovuoden aikana, veroilmoitukselle merkitään verovuosi, jona vaihdokset tapahtuivat. 

Jos omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet vaiheittain usean vuoden aikana tai yhtiössä on tapahtunut välillisiä omistajanvaihdoksia, veroilmoituksella ilmoitetaan verovuosi, jota ennen tai jonka aikana syntyneet tappiot eivät omistajanvaihdosten vuoksi ole vähennyskelpoisia. Omistajanvaihdoksista ja niiden ajankohdista on tällöin annettava lisäksi selvitys erillisellä vapaamuotoisella liitteellä. 

Päätös voitonjaosta

Omistusmuutoksia koskevan kohdan jälkeen veroilmoituksella kysytään, onko yhteisö päättänyt jakaa osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta. Yleensä ei ole.

Jos asunto-osakeyhtiö on päättänyt jakaa tilikaudelta 2018 osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta, on ilmoitettava voitonjakoa koskevat tiedot sekä täytettävä Varallisuuslaskelma. Varallisuuslaskelmalla lasketaan asunto-osakeyhtiön nettovarallisuuden määrä, jonka perusteella lasketaan osakkeen vertailuarvo ja matemaattinen arvo vuodelle 2019. Kun varallisuuslaskelmalla ilmoitetaan kiinteistö, on täytettävä myös lomake 18. Jos asunto-osakeyhtiö omistaa arvopapereita tai arvo-osuuksia täytettävä lisäksi lomake 8A.

Jos osingonjaosta päätetään vasta veroilmoituksen jättämisen jälkeen, osingonjakopäätöksestä on ilmoitettava Verohallinnolle kuukauden sisällä päätöksen tekemisestä.

Nostettavissa olevista osingoista on lisäksi annettava Verohallinnolle vuosi-ilmoitus. Jos vuosi-ilmoitus annetaan paperilomakkeella, ilmoitus on annettava osingon nostettavissaolovuotta seuraavan kalenterivuoden tammikuun loppuun mennessä. Jos vuosi-ilmoitus annetaan sähköisesti, ilmoitus on annettava viimeistään helmikuun 3. päivä. Jos määräpäivä on lauantai, sunnuntai tai muu pyhäpäivä, ilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa seuraavana arkipäivänä. 

Tuotot ja kulut

Seuraavaksi veroilmoituksella ilmoitetaan tilikauden tuotot ja kulut kirjanpidon mukaisina. Tuottoja ja kuluja ei eritellä veroilmoituksella yhtä tarkasti kuin tuloslaskelmassa. Esimerkiksi kiinteistön hoitokuluista merkitään veroilmoitukselle vain yhteissumma.

Poistot merkitään ”Poistot ja arvonalentumiset”-kenttään. Tämän jälkeen ne eritellään tarkemmin samasta kohdasta avautuvalla lomakkeella 62.

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut osinkotuloja tai muita voitonjaon luonteisia eriä, ne ilmoitetaan kohdassa ”Rahoitustuotot” ja eritellään samasta kohdasta avautuvalla lomakkeella 73.

Osingotovat sen tilikauden tuloa, jonka aikana osinkoa jakavan yhtiön yhtiökokous on päättänyt osingonjaosta.

Asunto-osakeyhtiön saamat osingot ovat kokonaan verovapaata tuloa, jos ne on saatu suomalaisesta listaamattomasta yhtiöstä. Asunto-osakeyhtiön listatusta yhtiöstä saamat osingot ovat kokonaan veronalaista tuloa. Verovapaiden osinkojen määrä siirtyy automaattisesti verotettavan tulon vähennykseksi laskelmaan verotettavasta tulosta. 

Tuloverolaskelma

Tuottojen ja kulujen jälkeen täytetään laskelma verotettavasta tulosta. Laskelmassa tuloslaskelman osoittamaan tilikauden kirjanpidolliseen tulokseen lisätään kohdissa ”Lisäykset” ja ”Muut lisäykset” verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähennetään kohdassa ”Vähennykset” verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, Verohallinto vähentää tuloksesta automaattisesti mahdolliset aikaisempina tilikausina syntyneet, käytettävissä olevat tappiot. Aikaisempien vuosien tappioita ei merkitä laskelmaan eikä muuallekaan veroilmoitukselle.

Asuintalovarausta ei oteta vähennyksenä huomioon tappiota vahvistettaessa. Jos tulos on tappiollinen ja tappio johtuu tilikaudella tehdystä asuintalovarauksesta, merkitään ylisuuren asuintalovarauksen määrä kohtaan ”Erät, joita ei oteta huomioon tappiota vahvistettaessa”. 

Tilinpäätöstiedot 

Tuloverolaskelman jälkeen veroilmoituksella kysytään muita tilinpäätökseen liittyviä tietoja.

Veroilmoituksella kysytään muun muassa, onko tilintarkastus tehty. Jos asunto-osakeyhtiössä ei tilintarkastuslain, asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen mukaan tarvitse olla tilintarkastajaa eikä tilintarkastusta siksi ole tehty, tästä ilmoitetaan valitsemalla kohta ”Ei, tilintarkastaja on jätetty valitsematta”.

Jos tilintarkastus on tehty, ilmoitetaan lisäksi, sisältääkö tilintarkastuskertomus tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja. Jos asunto-osakeyhtiön tilintarkastuskertomus ei sisällä tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja, jäljennöstä tilintarkastuskertomuksesta ei liitetä veroilmoitukseen. Jos tilintarkastuskertomus sisältää esimerkiksi tilintarkastajan antamia lisätietoja, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on liitettävä veroilmoitukseen.

Jos tilintarkastusta ei ole tehty veroilmoituksen jättöajankohtaan mennessä, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on toimitettava Verohallinnolle kuukauden kuluessa tilintarkastuskertomuksen valmistumisesta. 

Veroilmoituksen liitteet 

Tilintarkastusta koskevien tietojen jälkeen veroilmoituksella on kohta veroilmoituksen liitteiden lisäämistä varten. Liitettä lisättäessä on valittava valikosta oikea liitteen tyyppi. 

Jäljennös tilikauden taseesta on aina liitettävä veroilmoitukseen. Jäljennöstä tilikauden tuloslaskelmasta ei tarvitse liittää veroilmoitukseen. Tiedot tilikauden tuotoista ja kuluista ilmoitetaan veroilmoituksella. 

Veroilmoituksella ei enää ilmoiteta kuten aikaisemmin, onko veroilmoituksen liitteenä aikaisempien tilikausien vahvistamattomia tilinpäätöstietoja. Aikaisempien tilikausien tilinpäätöstietoja on kuitenkin edelleen liitettävä veroilmoitukseen, jos veroilmoitusta ei ole annettu kaikilta edeltäviltä tilikausilta. 

Vuodelta 2018 annettavaan veroilmoitukseen on liitettävä mukaan jäljennökset taseista ja tuloslaskelmista niiltä edeltäviltä tilikausilta, jotka ovat päättyneet edellisen veroilmoituksen antamisen jälkeen. Enimmäisaika, jolta jäljennökset tuloslaskelmasta ja taseesta on liitettävä veroilmoitukseen, on Verohallinnon veroilmoituksessa annettavista tiedoista antaman päätöksen mukaan viisi verovuotta edeltänyttä tilikautta. 

Jäljennökset tuloslaskelmasta ja taseesta voi kuitenkin olla tarpeen antaa vanhemmiltakin tilikausilta, jos edeltävien vuosien tuloksista on vähennetty tai verovuoden 2018 tuloksesta on tarkoitus vähentää viittä vuotta vanhempia tappioita. 

Siitä, miten tappioita on edeltävien verovuosien tuloksista vähennetty, liitetään veroilmoitukseen mukaan laskelma. 

Veroilmoitukseen liitetään tarvittaessa myös tilintarkastuskertomus ja selvitys omistusmuutoksista. 

Muut selvitykset 

Veroilmoituksella tilinpäätöstiedoissa kysytään tietoja myös konserniyhtiöistä, kansainvälisestä toiminnasta sekä luovutusvoitoista ja –tappioista. Yleensä näihin kaikkiin kohtiin vastataan ei.

Erittely varauksista ja käyttöomaisuudesta (lomake 62) on kuitenkin yleensä aina täytettävä. Sillä ilmoitetaan kuluvasta käyttöomaisuudesta tehdyt poistot ja poistamattomat hankintamenot sekä asuintalovarauksen määrä. Lomake on täytettävä, vaikka poistoja ja varauksia ei olisi verovuonna tehty.

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut osinkoa ulkomaiselta yhtiöltä ja osingosta on pidätetty veroa lähdevaltiossa, kaksinkertaisen verotuksen poistamista vaaditaan lomakkeella 70. 

Veroilmoituksen lähettäminen

Veroilmoituksen lopussa voi esikatsella annettuja tietoja. Jos tietoja haluaa korjata, voi palata aiempiin vaiheisiin. Veroilmoituksen voi myös tallentaa keskeneräisenä.

Kun veroilmoitus on lähetetty, siitä tulee vastaanottokuittaus. 

Veroilmoitus paperilomakkeella

Paperilomakkeella 4 ja sen liitelomakkeilla ilmoitetaan vastaavat tiedot kuin sähköisesti OmaVerossa annettavalla veroilmoituksella. Paperilomakkeiden rakenne ja otsikointi kuitenkin poikkeavat sähköisesti annettavasta veroilmoituksesta.

Paperilomakkeella annettava veroilmoitus on päivättävä ja allekirjoitettava. Allekirjoitus ja päiväys merkitään lomakkeelle 4. Asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen allekirjoittaa yleensä isännöitsijä. Allekirjoittajalla on oltava yhtiön nimenkirjoitusoikeus. Jos asunto-osakeyhtiöllä ei ole isännöitsijää, veroilmoituksen voi yleensä allekirjoittaa esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja. 

Ilmoitus omistajanvaihdoksista

Veroilmoituksen lisäksi asunto-osakeyhtiön on annettava Verohallinnolle ilmoitus asunto-osakeyhtiössä tapahtuvista vastikkeettomista omistajanvaihdoksista.

Vastikkeettomat omistajanvaihdokset pitää ilmoittaa Verohallinnolle oma-aloitteisesti osakeluetteloon merkitsemiskuukautta seuraavan kuukauden loppuun mennessä. Aikaisemmin vuosittain annettu lomake 102 ei ole enää käytössä.

Vastikkeettomia saantoja ovat ositus, perinnönjako, testamentti ja lahja. Vastikkeellisiin saantoihin esimerkiksi osakekauppoihin perustuvia omistajanvaihdoksia ei ilmoiteta.

Ilmoituksen vastikkeettomasta omistajanvaihdoksesta voi tehdä sähköisellä verkkolomakkeella tai vero.fi-sivuilta tulostettavalla Ilmoitus omistajanvaihdoksista asuntoyhteisössä” -lomakkeella.

Sähköinen ilmoittaminen edellyttää Katso-tunnistetta.

Sähköiseen ilmoitukseen ei tarvitse liittää saantoasiakirjaa. Paperilomakkeeseen on liitettävä kopio saantoasiakirjasta esimerkiksi kopio ositus- tai perinnönjakokirjasta.

Marjo Salin

Artikkeli on julkaistu 12.6.2018.

Tulosta

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.