Asunto-osakeyhtiön veroilmoitus 2019

Onko veroilmoitus annettava?

Asunto-osakeyhtiön ei yleensä ole pakko tehdä veroilmoitusta. Vuonna 2019 päättyneeltä tilikaudelta ei ole pakko tehdä veroilmoitusta, jos kaikki neljä seuraavaa edellytystä täyttyvät:

1) Päättynyt tilikausi ei ole yhtiön ensimmäinen tilikausi. Asunto-osakeyhtiön ensimmäiseltä tilikaudelta on aina annettava veroilmoitus.

2) Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa on yhtiöjärjestyksen mukaan vain asuinhuoneistoja ja muita asumiseen liittyviä tiloja tai, jos asunto-osakeyhtiössä on myös muita tiloja, näihin tiloihin oikeuttavat osakkeet eivät ole asunto-osakeyhtiön hallinnassa. Jos asunto-osakeyhtiössä on esimerkiksi liikehuoneisto, veroilmoitusta ei tarvitse antaa, jos liikehuoneisto on osakkaan eikä asunto-osakeyhtiön hallinnassa. Tällöin liikehuoneistosta mahdollisesti saatavat vuokratulot ovat osakkaan eivätkä asunto-osakeyhtiön tuloa.

3) Asunto-osakeyhtiö on verovuonna saanut vain vastiketuottoja, käyttökorvauksia tai rahoitustuottoja, ja rahoitustuottojen yhteenlaskettu määrä ilman pääomavastikkeita ja lainaosuussuorituksia on enintään 5 000 euroa.

4) Asunto-osakeyhtiön verotettava tulo edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen on alle 30 euroa.

Jos yksikin edellytyksistä jää täyttymättä, veroilmoitus on tehtävä.

Veroilmoitus on tehtävä esimerkiksi, jos asunto-osakeyhtiö on saanut vuokratuloja hallinnassaan olevasta liikehuoneistosta. Veroilmoitus on tehtävä myös, jos yhtiö on saanut myyntituloja esimerkiksi tontin osan myynnistä.

Käyttökorvausten vuoksi veroilmoitusta ei tarvitse antaa. Käyttökorvauksia ovat esimerkiksi asukkailta perityt korvaukset yhtiön saunan, pesutuvan tai autopaikan käytöstä.

Veroilmoitusta ei ole pakko tehdä pelkästään siksi, että asunto-osakeyhtiö on tehnyt asuintalovarauksen tai käyttänyt sitä.

Jos Verohallinto vaatii veroilmoituksen antamista, veroilmoitus on kuitenkin aina tehtävä. 

Tappiovuodelta kannattaa antaa veroilmoitus

Veroilmoitusta ei ole pakko tehdä myöskään tappion vahvistamista varten. Verohallinto kuitenkin suosittelee, että tappiolliselta tilikaudelta tehtäisiin veroilmoitus. Tällöin tappiot saadaan Verohallinnon järjestelmiin, ja ne tulevat automaattisesti huomioitua, jos asunto-osakeyhtiölle jonain vuonna tulee verotettavaa tuloa ja veroilmoitus on tehtävä.

Jos tappiovuodelta ei ole tehty veroilmoitusta ja myöhemmältä voitolliselta tilikaudelta tehdään veroilmoitus, Verohallinnon ohjeistuksen mukaan tappiovuodelle on tehtävä oikaisuvaatimus, jotta tappio voidaan huomioida. Oikaisuvaatimus on tehtävä verotuksen oikaisulautakunnalle kolmen vuoden kuluessa verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Esimerkiksi verovuotta 2019 koskevan oikaisuvaatimuksen on oltava perillä Verohallinnossa vuoden 2022 loppuun mennessä.

Verohallinto antoi suosituksensa veroilmoituksen tekemisestä tappiovuodelta ensimmäisen kerran koskien verovuotta 2018. Ennen verovuotta 2018 syntyneiden tappioiden osalta oikaisuvaatimuksen tekeminen ei ole välttämätöntä, jotta se voitaisiin ottaa huomioon Verohallinnossa. Jos ennen verovuotta 2018 syntyneen tappion käyttövuodelta tehdään veroilmoitus, veroilmoitukseen voidaan liittää jäljennökset vanhoista tilinpäätöksistä tappiovuodesta alkaen sekä selvitys tappion käyttämisestä aiempina vuosina.

Toinen vaihtoehto on tehdä tappiovuodelle oikaisuvaatimus, jos oikaisuvaatimuksen määräaikaa on vielä jäljellä. Verovuotta 2016 ja sitä aiempia verovuosia koskeva oikaisuvaatimuksen määräaika on viisi vuotta verovuoden verotuksen päättymistä seuraavan vuoden alusta. Verovuodesta 2017 alkaen oikaisuvaatimuksen määräaika on kolme vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Jos tappio on vahvistettu Verohallinnossa, myös tappiovuotta seuraavilta vuosilta, joina tappiota voidaan mahdollisesti käyttää, kannattaa yleensä tehdä veroilmoitus, vaikka pakkoa siihen ei olisi. Jos veroilmoituksia ei kaikilta tappion mahdollisilta käyttövuosilta ole tehty ja veroilmoitus on pakko tehdä joltain vuodelta, jona tappiota voitaisiin käyttää, veroilmoitukseen on liitettävä jäljennökset vanhoista tilinpäätöksistä tappiovuodesta alkaen sekä selvitys tappion käyttämisestä aiempina vuosina.  

Veroilmoituksen määräaika ja muoto

Jos asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, veroilmoitus on annettava Verohallinnolle neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden lopusta lukien. Esimerkiksi jos tilikausi päättyy 31.12.2019, veroilmoitus on annettava Verohallinnolle viimeistään 30.4.2020.

Asunto-osakeyhtiön on annettava veroilmoitus sähköisesti.

Paperilomakkeella veroilmoituksen saa antaa vain erityisestä syystä. Syytä ei tarvitse ilmoittaa etukäteen tai veroilmoituksella Verohallinnolle eikä paperilomakkeella ilmoittamiseen tarvitse hakea erillistä lupaa. Verohallinto voi kuitenkin kysyä syytä paperilomakkeella ilmoittamiseen verovalvonnan yhteydessä.

Myös paperilomakkeella annettavan veroilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä viimeistään klo 16.15. Se, että veroilmoitus on jätetty postiin veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä, ei enää riitä.

Veroilmoituksen myöhästymisestä voi seurata 100 euron myöhästymismaksu.

Sähköinen veroilmoitus annetaan Omavero-palvelussa.  Muita vaihtoehtoja sähköiseen ilmoittamiseen ovat Ilmoitin.fi ja kaupalliset Tyvi-palvelut.

Kaupparekisteriin merkitty asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja, isännöitsijä tai muu henkilö, jolla on yhtiön nimenkirjoitusoikeus, voi antaa asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen Omaverossa omilla verkkopankkitunnuksillaan, mobiilivarmenteella tai varmennekortilla.

Jos veroilmoituksen antaa Omaverossa joku muu, hänet on valtuutettava tehtävään Suomi.fi:n Valtuudet-palvelussa. Suomi.fi-valtuuden voi myöntää henkilö, jolla on asunto-osakeyhtiön nimenkirjoitusoikeus tai henkilö, joka on saanut tähän tehtävään oikeuden nimenkirjoitusoikeudelliselta.

Omavero-palveluun voi kirjautua toistaiseksi myös Katso-tunnisteella. Katso-tunnisteet ovat kuitenkin poistumassa käytöstä vuoden 2020 lopussa. Katso-rooleilla Tuloveroilmoittaja ja Oma-aloitteisten verojen ilmoittaja ei voi enää asioida Omavero-palvelussa. 

Tappiot pienentävät verotettavaa tuloa

Asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, jos yhtiön verotettava tulo edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen on vähintään 30 euroa.

Verotettava tulo lasketaan lisäämällä tuloslaskelman osoittamaan tilikauden tulokseen tuloslaskelmassa vähennetyt tuloverot ja muut verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähentämällä siitä verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, tuloksesta vähennetään myös ne aikaisempien tilikausien tappiot, jotka ovat käytettävissä. Tappion saa vähentää tappion syntymistä seuraavan 10 verovuoden aikana sitä mukaa kuin tuloa syntyy.

Jos tappion syntymisvuoden aikana tai sen jälkeen yli puolet asunto-osakeyhtiön osakkeista on vaihtanut omistajaa, tappiota ei saa kuitenkaan vähentää. Sitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla, ei pidetä tappion vähentämisoikeuteen vaikuttavana omistajanvaihdoksena.

Jos ylisuuri omistajanvaihdos on tapahtunut, asunto-osakeyhtiö voi hakea Verohallinnolta maksullista poikkeuslupaa tappioiden vähentämiselle. 

Veroilmoitus Omaverossa

Omavero-palveluun kirjaudutaan pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella, varmennekortilla tai Katso-tunnisteella.

Omaveron etusivulta valitaan Toiminnot-kohdasta ”Veroilmoitusten tekeminen”. Jos etusivulla asiakaslistalla on useampia yhtiöitä, valitaan ensin se asunto-osakeyhtiö, jonka ilmoitusta ollaan tekemässä.

Tämän jälkeen valitaan toiminto ”Valitse Kausi” Yhteisön tuloveron kohdalta. Omaverossa näkyy asunto-osakeyhtiön tilikauden alkamis- ja päättymispäivät. Tilikauden 2019 kohdalta valitaan”Tee veroilmoitus”.

Veroilmoituksen alussa kysytään neljä kysymystä, joihin vastaamalla tarkistetaan, pitääkö asunto-osakeyhtiön antaa veroilmoitus.

Tämän jälkeen veroilmoituksella kysytään perustietoja asunto-osakeyhtiöstä sekä lisätietojen antajan yhteystiedot. 

Omistusmuutokset

Seuraavaksi veroilmoituksella kysytään tietoja omistusmuutoksista. Veroilmoituksella on ilmoitettava, jos yhtiön osakkeista yli puolet on välittömästi tai välillisesti vaihtanut omistajaa verovuonna tai edellisten kymmenen verovuoden aikana. Omistajanvaihdoksina ei pidetä omistajanvaihdoksia, jotka johtuvat siitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla.                 

Jos yli puolet osakkeista on vaihtanut omistajaa ja omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet yhden verovuoden aikana, veroilmoitukselle merkitään verovuosi, jona vaihdokset tapahtuivat.

Jos omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet vaiheittain usean vuoden aikana tai yhtiössä on tapahtunut välillisiä omistajanvaihdoksia, veroilmoituksella ilmoitetaan verovuosi, jota ennen tai jonka aikana syntyneet tappiot eivät omistajanvaihdosten vuoksi ole vähennyskelpoisia. Omistajanvaihdoksista ja niiden ajankohdista on tällöin annettava lisäksi selvitys erillisellä vapaamuotoisella liitteellä.

Päätös voitonjaosta

Omistusmuutoksia koskevan kohdan jälkeen veroilmoituksella kysytään, onko yhteisö päättänyt jakaa osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta. Yleensä ei ole.

Jos asunto-osakeyhtiö on päättänyt jakaa tilikaudelta 2019 osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta, on ilmoitettava voitonjakoa koskevat tiedot sekä täytettävä Varallisuuslaskelma. Varallisuuslaskelmalla lasketaan asunto-osakeyhtiön nettovarallisuuden määrä, jonka perusteella lasketaan osakkeen vertailuarvo ja matemaattinen arvo vuodelle 2020. Kun varallisuuslaskelmalla ilmoitetaan kiinteistö, on täytettävä myös lomake 18. Jos asunto-osakeyhtiö omistaa arvopapereita tai arvo-osuuksia täytettävä lisäksi lomake 8A.

Jos osingonjaosta päätetään vasta veroilmoituksen jättämisen jälkeen, osingonjakopäätöksestä on ilmoitettava Verohallinnolle kuukauden sisällä päätöksen tekemisestä.

Nostettavissa olevista osingoista on lisäksi annettava Verohallinnolle vuosi-ilmoitus. Jos vuosi-ilmoitus annetaan paperilomakkeella, ilmoitus on annettava osingon nostettavissaolovuotta seuraavan kalenterivuoden tammikuun loppuun mennessä. Jos vuosi-ilmoitus annetaan sähköisesti, ilmoitus on annettava viimeistään helmikuun 3. päivä. Jos määräpäivä on lauantai, sunnuntai tai muu pyhäpäivä, ilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa seuraavana arkipäivänä. 

Tuotot ja kulut

Seuraavaksi veroilmoituksella ilmoitetaan tilikauden tuotot ja kulut kirjanpidon mukaisina. Tuottoja ja kuluja ei eritellä veroilmoituksella yhtä tarkasti kuin tuloslaskelmassa. Esimerkiksi kiinteistön hoitokuluista merkitään veroilmoitukselle vain yhteissumma.

Poistot merkitään ”Poistot ja arvonalentumiset”-kenttään. Tämän jälkeen ne eritellään tarkemmin samasta kohdasta avautuvalla lomakkeella 62.

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut osinkotuloja tai muita voitonjaon luonteisia eriä, ne ilmoitetaan kohdassa ”Rahoitustuotot” ja eritellään samasta kohdasta avautuvalla lomakkeella 73.

Osingotovat sen tilikauden tuloa, jonka aikana osinkoa jakavan yhtiön yhtiökokous on päättänyt osingonjaosta.

Asunto-osakeyhtiön saamat osingot ovat kokonaan verovapaata tuloa, jos ne on saatu suomalaisesta listaamattomasta yhtiöstä. Asunto-osakeyhtiön listatusta yhtiöstä saamat osingot ovat kokonaan veronalaista tuloa. Verovapaiden osinkojen määrä siirtyy automaattisesti verotettavan tulon vähennykseksi laskelmaan verotettavasta tulosta.

Tuloverolaskelma

Tuottojen ja kulujen jälkeen täytetään laskelma verotettavasta tulosta. Laskelmassa tuloslaskelman osoittamaan tilikauden kirjanpidolliseen tulokseen lisätään kohdissa ”Lisäykset” ja ”Muut lisäykset” verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähennetään kohdassa ”Vähennykset” verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, Verohallinto vähentää tuloksesta automaattisesti mahdolliset aikaisempina tilikausina syntyneet, käytettävissä olevat tappiot. Aikaisempien vuosien tappioita ei merkitä laskelmaan eikä muuallekaan veroilmoitukselle.

Asuintalovarausta ei oteta vähennyksenä huomioon tappiota vahvistettaessa. Jos tulos on tappiollinen ja tappio johtuu tilikaudella tehdystä asuintalovarauksesta, merkitään ylisuuren asuintalovarauksen määrä kohtaan ”Erät, joita ei oteta huomioon tappiota vahvistettaessa”. 

Tilinpäätöstiedot

Tuloverolaskelman jälkeen veroilmoituksella kysytään muita tilinpäätökseen liittyviä tietoja.

Veroilmoituksella kysytään muun muassa, onko tilintarkastus tehty. Jos asunto-osakeyhtiössä ei tilintarkastuslain, asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen mukaan tarvitse olla tilintarkastajaa eikä tilintarkastusta siksi ole tehty, tästä ilmoitetaan valitsemalla kohta ”Ei, tilintarkastaja on jätetty valitsematta”.

Jos tilintarkastus on tehty, ilmoitetaan lisäksi, sisältääkö tilintarkastuskertomus tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja. Jos asunto-osakeyhtiön tilintarkastuskertomus ei sisällä tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja, jäljennöstä tilintarkastuskertomuksesta ei liitetä veroilmoitukseen. Jos tilintarkastuskertomus sisältää esimerkiksi tilintarkastajan antamia lisätietoja, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on liitettävä veroilmoitukseen.

Jos tilintarkastusta ei ole tehty veroilmoituksen jättöajankohtaan mennessä, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on toimitettava Verohallinnolle kuukauden kuluessa tilintarkastuskertomuksen valmistumisesta.

Veroilmoituksen liitteet 

Tilintarkastusta koskevien tietojen jälkeen veroilmoituksella on kohta veroilmoituksen liitteiden lisäämistä varten. Liitettä lisättäessä on valittava valikosta oikea liitteen tyyppi.

Jäljennös tilikauden taseesta on aina liitettävä veroilmoitukseen. Jäljennöstä tilikauden tuloslaskelmasta ei tarvitse liittää veroilmoitukseen. Tiedot tilikauden tuotoista ja kuluista ilmoitetaan veroilmoituksella.

Toisin kuin paperilomakkeella 4 Omaverossa kysytään myös, onko veroilmoituksen liitteenä aikaisempien tilikausien vahvistamattomia tilinpäätöstietoja.

Aikaisempien tilikausien tilinpäätöstietoja on liitettävä veroilmoitukseen, jos veroilmoitusta ei ole annettu kaikilta edeltäviltä tilikausilta.

Verohallinnon veroilmoituksessa annettavista tiedoista antaman päätöksen mukaan verovuodelta annettavaan veroilmoitukseen liitetään jäljennös tuloslaskelmasta ja taseesta niiltä edellisen veroilmoituksen antamisen jälkeisiltä tilikausilta, joilta veroilmoitusta ei ole annettu. Enimmäisaika, jolta jäljennökset tuloslaskelmasta ja taseesta on liitettävä veroilmoitukseen, on Verohallinnon päätöksen mukaan viisi verovuotta edeltänyttä tilikautta.

Veroilmoitukseen liitetään tarvittaessa myös jäljennös tilintarkastuskertomuksesta ja selvitys omistusmuutoksista. 

Muut selvitykset

Veroilmoituksella tilinpäätöstiedoissa kysytään tietoja myös konserniyhtiöistä, kansainvälisestä toiminnasta sekä luovutusvoitoista ja -tappioista. Yleensä näihin kaikkiin kohtiin vastataan ei.

Erittely varauksista ja käyttöomaisuudesta (lomake 62) on kuitenkin yleensä aina täytettävä. Sillä ilmoitetaan kuluvasta käyttöomaisuudesta tehdyt poistot ja poistamattomat hankintamenot sekä asuintalovarauksen määrä. Lomake on täytettävä, vaikka poistoja ja varauksia ei olisi verovuonna tehty.

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut osinkoa ulkomaiselta yhtiöltä ja osingosta on pidätetty veroa lähdevaltiossa, kaksinkertaisen verotuksen poistamista vaaditaan lomakkeella 70. 

Veroilmoituksen lähettäminen

Veroilmoituksen lopussa voi esikatsella annettuja tietoja. Jos tietoja haluaa korjata, voi palata aiempiin vaiheisiin. Veroilmoituksen voi myös tallentaa keskeneräisenä.

Kun veroilmoitus on lähetetty, siitä tulee vastaanottokuittaus.

Veroilmoitus paperilomakkeella

Paperisen veroilmoituksen antamiseen tarvittavat tulostettavat lomakkeet löytyvät Verohallinnon internet-sivuilta.

Paperilomakkeella 4 ja sen liitelomakkeilla ilmoitetaan vastaavat tiedot kuin sähköisesti Omaverossa annettavalla veroilmoituksella. Paperilomakkeiden rakenne ja otsikointi kuitenkin poikkeavat sähköisesti annettavasta veroilmoituksesta.

Paperilomakkeella annettava veroilmoitus on päivättävä ja allekirjoitettava. Allekirjoitus ja päiväys merkitään lomakkeelle 4. Asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen allekirjoittaa yleensä isännöitsijä. Allekirjoittajalla on oltava yhtiön nimenkirjoitusoikeus. Jos asunto-osakeyhtiöllä ei ole isännöitsijää, veroilmoituksen voi yleensä allekirjoittaa esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja. 

Ilmoitusta omistajanvaihdoksista ei enää anneta

Ilmoitus omistajanvaihdoksista asuntoyhteisössä poistuu käytöstä 1.10.2019. Vastikkeettomista omistajanvaihdoksista ei tarvitse enää lokakuusta 2019 alkaen ilmoittaa Verohallinnolle. Myöskään lomake 102 ei ole enää käytössä.

Marjo Salin

Artikkeli on päivitetty 30.9.2019.

Tulosta

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.