Kiinteistöyhtymän veroilmoitus 2018

Kiinteistöyhtymien on annettava veroilmoituksensa verovuodelta 2018 viimeistään 28.2.2019.

Kiinteistöyhtymien veroilmoituslomake 36 on poistunut käytöstä. Jos kiinteistöyhtymien osakkaiden osuuksissa on tapahtunut verovuoden 2018 aikana muutoksia, ei sitä varten tarvitse enää antaa mitään erillistä lomaketta. Verohallinto saa tarvittavat tiedot tapahtuneiden saantojen perusteella (kauppa, lahja, perintö jne.).

Kiinteistöverotuksessa ilmoitettavat kiinteistön tiedoissa tapahtuneet muutokset ilmoitetaan kiinteistöverotuspäätöksen ilmoitusosalla tai kiinteistöselvityslomakkeella 3A viimeistään 25.4.2019. Muutokset voi ilmoittaa myös sähköisesti Kiinteistötiedot verkossa -palvelussa Katso-tunnisteella. Puolisoiden yhdessä omistamasta kiinteistöstä riittää yksi yhteinen ilmoitus.

Mikä on kiinteistöyhtymä?

Tuloverolaissa verotusyhtymällä tarkoitetaan sellaista kahden tai useamman henkilön muodostamaa yhteenliittymää, jonka tarkoituksena on kiinteistön viljely tai hallinta.

Verotusyhtymät ilmoittavat verovuoden tulonsa ja menonsa lomakkeella 2Y (maatalouden veroilmoitus - maatalousyhtymä), lomakkeella 2C (metsätalouden veroilmoitus), lomakkeella 7K (vuokratulot, kiinteistö) ja lomakkeella 36A (maatalousyhtymän 2Y -lomakkeen lisälehti). Lomaketta 36A tarvitaan, kun ilmoitetaan useamman kuin kolmen osakkaan tietoja. Enintään kolmen osakkaan vastaavat tiedot voidaan antaa lomakkeen 2Y osassa 3. Näitä tietoja ovat osakkaan osuuksia koskevat tiedot, vaatimus maatalouden tulon ansio- ja pääomatulojaosta tai tieto siitä, että osakkaalle halutaan verovuonna jakaa yhtymän tulosta tai varallisuudesta eri osuus kuin Verohallinnon asiakasrekisteriin on merkitty. On kuitenkin huomioitava, että maatalousyhtymän osakkaan tulo- ja varallisuusosuuksien pysyvistä muutoksista tulee ilmoittaa muutosilmoituksella Y5 (ytj.fi). 

Muut verotusyhtymän tulot, esim. maa-ainesten myyntitulot tai sellaiset tulot, joita ei ole voitu ilmoittaa lomakkeilla 2Y, 2C tai 7K, ilmoitetaan lomakkeella 50B.

Kiinteistöyhtymä on verotusyhtymä, joka ei harjoita maa- tai metsätaloutta. Kiinteistöyhtymä muodostuu yleensä silloin, kun vähintään kaksi henkilöä omistaa yhdessä kiinteistön.

Kiinteistöyhtymää ei yleensä muodostu, jos esimerkiksi paritalokiinteistön yhteisomistajat ovat sopineet maakaaren mukaisesti keskenään hallinnan jakamisesta ja sopimus on kirjattu kiinteistötietojärjestelmään. Hallinnanjakosopimuksessa määrätään, mitä kiinteistön aluetta kukin yhteisomistaja käyttää.

Kiinteistöyhtymä muodostuu myös yhdessä omistetun toisen maalla olevan rakennuksen tai rakennelman johdosta, riippumatta omistajien oikeudesta maapohjaan, jolla heidän omistamansa rakennus tai rakennelma on. Verohallinto muodostaa tällaisista kiinteistön omistuksista kiinteistöyhtymän.

Kiinteistöyhtymän muodostuminen ei edellytä, että kiinteistöyhtymällä olisi tulonmuodostusta. Elinkeinotuloa kiinteistöyhtymällä ei voi olla, mutta muita tuloja toki voi olla.

Kiinteistöyhtymät eivät ole oikeushenkilöitä, jotka voisivat hankkia omaisuutta tai ottaa velkaa omiin nimiinsä.

Puolisot kiinteistön omistajina

Puolisoiden yhteinen kiinteistöomistus ei pääsääntöisesti synnytä kiinteistöyhtymää, olipa sitten kyseessä omakotitalo, mökki tai vaikkapa vuokralle annettu teollisuuskiinteistö.

Myöskään siinä tapauksessa, että puolisot ostavat tontin perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun, kiinteistöyhtymää ei muodostu, vaikka yhtiötä ei ole perustettu ja rekisteröity kalenterivuoden loppuun mennessä. Ainoastaan silloin, kun puolisot harjoittavat yhdessä metsätaloutta, verotetaan heitä kuten kiinteistöyhtymää.

Kiinteistöyhtymän osakkaan verovelvollisuus

Kiinteistöyhtymät ja muut verotusyhtymät eivät ole erillisiä verovelvollisia, joita verotettaisiin itsenäisesti. 

Ne ovat verotuksessa laskentasubjekteja tuloja ja menoja laskettaessa, lukuun ottamatta velkoja, korkoja ja tappioita.

Kiinteistöyhtymällä voi olla esimerkiksi vuokratuloja mökistä, omakotitalosta tai teollisuuskiinteistöstä.

Esimerkiksi näistä vuokratuloista kiinteistöyhtymälle vahvistetaan ns. muun toiminnan puhdas tulo tai tappiollinen puhdas tulo. Nämä kiinteistöyhtymälle vahvistetut puhtaat tulot tai tappiolliset puhtaat tulot jaetaan kiinteistöyhtymän osakkaille verotettavaksi niiden osuuksien mukaan, jotka osakkailla on kiinteistöyhtymän puhtaisiin tuloihin tai tappiollisiin puhtaisiin tuloihin.

Kun kiinteistöyhtymän osuudesta tehdään kauppa, jokainen osakas selvittää omassa verotuksessaan kiinteistöyhtymäosuutensa luovutuksesta mahdollisesti saamansa luovutusvoiton tai -tappion määrän.

Kiinteistöyhtymän osakkaan on omassa veroilmoituksessaan ilmoitettava yhtymän nimi sekä osuutensa yhtymän tuloihin ja varallisuuteen.

Jos kiinteistöyhtymästä pääomatulona saatava tulo ja muut osakkaat pääomatulot jäävät positiiviseksi, sovelletaan tuloon pääomatulojen tuloveroprosenttia 30, kun tulon määrä on enintään 30 000 euroa. Pääomatuloista peritään veroa tuloveroprosentin 34 mukaan 30 000 euroa ylittävältä osalta.

Kiinteistöyhtymään liittyvät korot, velat ja tappiot

Kiinteistöyhtymän osuuden hankkimiseen tai toiminnan rahoittamiseen otettuja velkoja ja niiden korkoja ei käsitellä kiinteistöyhtymän velkoina ja korkoina.

Kiinteistöyhtymän varojen hankintaan otetut velat käsitellään kunkin osakkaan henkilökohtaisina velkoina ja vähennetään osakkaan omalla esitäytetyllä veroilmoituksella.

Velkojen luonne ja korkojen verovähennysoikeus määräytyy osakkaalla sen mukaan, mihin kiinteistöyhtymän toimintaan osakkaan ottama velka kohdistuu.

Jos kiinteistöyhtymä harjoittaa vuokraustoimintaa tulonhankkimistarkoituksessa esimerkiksi saamalla vuokratuloja teollisuuskiinteistöstä, kysymys on tulonhankkimisvelan koroista. Tällaiset korot vähennetään osakkaalla tulonhankkimisvelan korkoina korkovähennyssääntöjen mukaisesti eli ensisijaisesti osakkaan pääomatuloista.

Jos kyse on puhtaasti kiinteistöyhtymänä käsiteltävän kesämökin hankintaan otetusta velasta ja sen koroista ilman mökin vuokraamista, velan korot jäävät verotuksessa kokonaan vähentämättä kulutusluoton korkoina.

Kiinteistöyhtymän osakkaan osuus tulonhankkimistoiminnan, kuten vuokrauksen tappiollisesta puhtaasta tulosta, vähennetään osakkaan omista muista pääomatuloista.
Tappio on voinut syntyä vaikka suurista vuosikorjauksista ja rakennuksen poistoista.

Osakkaan osuutta kiinteistöyhtymän vuokraustoiminnan negatiivisesta tulosta ei siis automaattisesti vahvisteta osakkaalle pääomatulolajin tappioksi. Negatiivinen tulo vaikuttaa ensin osakkaalla pääomatulolajin alijäämään ja siten alijäämähyvityksen muodostumiseen sekä mahdollisen pääomatulolajin tappion syntymiseen alijäämähyvityksen enimmäismäärän ylittyessä.

Vahvistettu pääomatulolajin tappio vähennetään seuraavien kymmenen verovuoden aikana sitä mukaa kuin pääomatuloa kertyy.

Jos osakkaalle vahvistetaan kiinteistöyhtymän osuuden myynnistä luovutustappio, saa hän vähentää sen saamistaan saman verovuoden tai viiden seuraavan verovuoden veronalaisista luovutusvoitoista. Verovuodesta 2016 lähtien aiheutunut luovutustappio vähennetään osakkaan muista pääomatuloista, jos hänellä ei ole ollut luovutusvoittoja. Jos muita pääomatuloja ei ole, luovutustappion perusteella ei saa alijäämähyvitystä eikä pääomatulolajin tappiota vahvisteta. Vähentämättä jäänyt luovutustappio on edelleen vähennettävissä seuraavan viiden vuoden aikana saatavista luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista.

Juha Salmikivi, verojuristi
Veronmaksajat

Artikkeli on julkaistu 19.12.2018. 

Tulosta

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.