Miten asumisaika vaikuttaa luovutusvoiton verovapauteen?

Ostimme avopuolisoni kanssa asunnon huhtikuussa 2016, jolloin myös omistusoikeus siirtyi meille. Itse muutin asuntoon 1.6.2016 ja avopuolisoni 1.8.2016. Meillä ei ole lapsia.

Olemme nyt kesäkuussa 2018 myymässä asuntoa voitolla. Puolisoni osalta kahden vuoden omistusaika täyttyy, mutta ei vielä kahden vuoden asumisaika. Sovimme välittäjän kanssa, että asunto vapautuu aikaisintaan 1.8.2018, jolloin myös puolisoni on asunut asunnossa kaksi vuotta.

Onko nyt tehtävän asunnon kauppakirjan ja omistusoikeuden siirtymisen päivämäärä ratkaisevaa verovapauden kannalta vai riittääkö, että asuminen jatkuu 1.8.2018 asti? Vai pitääkö myös kauppakirjat tehdä vasta 1.8.2018, jotta veroa ei mene?

Johtava Verojuristi Kati Malinen vastaa:

Oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on, että verovelvollinen on käyttänyt asuntoa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta omana tai perheensä vakituisena asuntona. Kahden vuoden omistusajan ja yhtäjaksoisen asumisajan on siis täytyttävä samanaikaisesti.

Lapsettomia avopareja ei katsota verotuksessa puolisoiksi eikä avopuolison asuminen yhteisessä asunnossa vielä sellaisenaan oikeuta asunnon verovapaaseen myyntiin.

Omistusaika lasketaan pääsääntöisesti osto- tai muun hankkimissopimuksen tekemisestä luovutussopimuksen tekemiseen. Myyntiä koskevan kauppakirjan allekirjoittaminen siis lähtökohtaisesti lopettaa omistusajan verotuksessa, vaikka kauppakirjan ehtojen mukaan omistus siirtyisikin myöhemmin.

Verohallinnon ohjeistuksen mukaan poikkeustapauksissa on kuitenkin mahdollista, että omana asuntona käytetyn huoneiston tai kiinteistön luovutusvoiton verovapauden edellytysten katsotaan täyttyvän, vaikka kauppakirja on allekirjoitettu ennen kahden vuoden omistus- ja asumisajan täyttymistä. Ohjeistuksen mukaan oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on, että

• lopullinen luovutusta koskeva kauppakirja tehdään aikaisintaan noin 3 kuukautta ennen kahden vuoden määräajan täyttymistä; ja
• ostaja on kauppakirjan mukaan velvollinen suorittamaan ja suorittaa myyjälle kauppahinnasta enintään noin 20 prosenttia ennen kahden vuoden määräajan täyttymistä; ja
• omistus- ja hallintaoikeus asuntoon siirtyvät kauppakirjan mukaan myyjältä ostajalle vasta kahden vuoden määräajan täyttymisen jälkeen; sekä
• myyjä on omistusaikanaan tosiasiallisesti käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.

Voitte siis halutessanne tehdä kauppakirjan jo nyt kesäkuussa, kunhan kauppakirjan ehtojen mukaan omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät ostajalle aikaisintaan 1.8.2018 ja puolisosi myös tosiasiassa asuu asunnossa tuohon päivään saakka. 

Ostaja ei myöskään saa maksaa kauppahinnasta etukäteen enempää kuin noin 20 prosenttia. Loppuosa kauppahinnasta voidaan maksaa vasta kun kaksi vuotta asumista omistusaikana on puolisosi osalta tullut täyteen.

Asumisajan voi tarvittaessa tarkistaa väestötietojärjestelmästä.