Asunnon verot

Johdanto

1 Oman asunnon hankinta

1.1 Asunnon ostoon liittyvä varainsiirtovero
1.1.1 Verovelvollinen
1.1.2 Verovuosi
1.1.3 Varainsiirtovero asunto-osakkeen kaupassa
1.1.3.1 Verokanta ja viivästyskorko
1.1.3.2 Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppahinta ja muu suoritus
1.1.3.3 Käytetyn asunnon ja valmistuneen uudiskohteen kauppa
1.1.3.4 Uudiskohteen kauppa rakentamisaikana tai sitä ennen
1.1.3.5 Valinnainen vuokratontti
1.1.3.6 Milloin varainsiirtovero on maksettava?
1.1.3.7 Vastuu varainsiirtoverosta
1.1.3.8 Lunastuslauseke
1.1.3.9 Isännöitsijäntodistus
1.1.3.10 Huoneistotietojärjestelmä
1.1.4 Varainsiirtovero kiinteistön kaupassa
1.1.4.1 Verokanta
1.1.4.2 Kiinteistön kauppahinta
1.1.4.3 Milloin varainsiirtovero on maksettava?
1.1.4.4 Vastuu varainsiirtoverosta
1.1.4.5 Lainhuudon hakeminen
1.1.4.6 Viivästyskorotus, viivästyskorko, veronkorotus ja myöhästymismaksu
1.1.5 Kauppahinta vai urakkasopimus?
1.1.6 Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus
1.1.6.1 Hankkii vähintään puolet
1.1.6.2 Käyttää tai ryhtyy käyttämään vähintään puolta 
1.1.6.3 Ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta
1.1.6.4 Vähintään 18 mutta ei 40 vuotta
1.1.7 Ensiasunnosta suoritetun varainsiirtoveron palauttaminen
1.1.8 Vaihto
1.1.9 Perinnöt ja lahjat
1.1.10 Perinnönjako
1.1.11 Avioero ja ositus
1.1.12 Tilusvaihto
1.1.13 Kiinteistön hankkiminen perustettavan yhtiön lukuun
1.1.14 Omakotitalosta asunto-osakeyhtiö
1.1.15 Varainsiirtoveron maksaminen ja varainsiirtoveroilmoitus
1.1.16 Viivästysseuraamukset
1.1.16.1 Myöhästymismaksu ja veronkorotus
1.1.16.2 Viivästyskorko
1.1.16.3 Viivästyskorotus
1.1.17 Varainsiirtoveron määrääminen
1.1.18 Aiheettomasti suoritettu vero
1.1.19 Kaupan purku tai kauppahinnan alennus
1.1.20 Varainsiirtoveron kiertäminen
1.2 Kotitalous rakentajana ja rakennuttajana
1.2.1 Kotitalous maksaa yrittäjälle tai yritykselle 
1.2.2 Kotitalous ostaa palvelun ulkomaiselta yrittäjältä
1.2.2.1 Ilmoitus tulorekisteriin
1.2.2.2 Menettely veron maksamisessa
1.2.3 Kotitalous työnantajana
1.2.3.1 Palkan määritelmä
1.2.3.2 Ennakonpidätyksen toimittaminen
1.2.3.3 Palkan sivukulut
1.2.3.3.1 Työnantajan sairausvakuutusmaksu
1.2.3.3.2 Työeläkemaksu
1.2.3.3.3 Tapaturmavakuutusmaksu
1.2.3.3.4 Työttömyysvakuutusmaksu
1.2.3.3.5 Ryhmähenkivakuutusmaksu
1.2.3.4 Ilmoitusmenettely 
1.2.3.4.1 Työntekijälle annettava tosite
1.2.3.4.2 Ilmoitukset tulorekisteriin
1.2.3.5 Maksujen tilittäminen
1.2.3.6 Pientyönantajien maksupalvelu, Palkka.fi
1.2.3.7 Kotitalouksien työnantajarinki
1.2.4 Työntekijä ulkomailta
1.2.4.1 Enintään 6 kuukaudeksi
1.2.4.2 Yli 6 kuukaudeksi
1.2.4.3 Sosiaaliturva- ja vakuutusmaksut
1.2.4.4 Tosite työntekijälle
1.2.4.5 Muistiinpanovelvollisuus 
1.2.4.6 Ilmoitukset tulorekisteriin
1.2.4.7 Lähdeveron maksaminen 
1.2.4.8 Au pair
1.2.5 Talkootyö, naapuriapu ja vaihtotyö
1.2.6 Kotitalousrakennuttajan rakentamisilmoitukset
1.2.6.1 Kuka on tiedonantovelvollinen?
1.2.6.2 Mitä tietoja annetaan
1.2.6.3 Milloin tiedot annetaan
1.2.6.4 Talotehdas tai rakennusliike yksityishenkilön rakennustyömaalla
1.2.7 Alustatalous

2 Asuntovelka

2.1 Vakituinen asunto
2.1.1 Pelkkä tontti
2.1.2 Vain yksi asunto
2.1.3 Verovelvollisen tai hänen perheensä käyttämä asunto
2.2 Kenen velka ja kuka vähentää koron?
2.2.1 Korot ja avioero
2.3 Velan kohdistuminen muuhun kuin omaan asuntoon
2.4 Koron vähentämisvuosi
2.4.1 Mikä on korkoa?
2.4.1.1 Korkokattosopimukset
2.5 Vakituisen asunnon peruskorjaus
2.6 Yhtiön teettämät korjaukset
2.7 Korkojen vähentäminen
2.8 Vähennys ansiotuloista menevistä veroista
2.8.1 Alijäämä
2.8.2 Alijäämähyvitys
2.8.2.1 Lapsikorotus
2.8.2.2 Alaikäinen lapsi
2.8.3 Puoliso ja alijäämähyvitys
2.9 Pääomatulolajin tappio
2.10 Ensiasunto

3. Kiinteistövero

3.1 Veron kohde
3.2 Verovelvollisuus ja vastuu verosta
3.2.1 Omistajan verovelvollisuus
3.2.2 Omistajanvaihdostilanteet
3.2.3 Omistajan veroinen haltija
3.3 Veron määrä
3.2.1 Yleinen kiinteistöveroprosentti
3.3.2 Vakituisten asuinrakennusten veroprosentti
3.3.3 Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti
3.3.4 Muiden asuinrakennusten veroprosentti (vapaa-ajan asunto)
3.4 Kiinteistön arvostaminen
3.4.1 Kiinteistön verotusarvo
3.4.2 Kiinteistön verotusarvon enimmäismäärä
3.4.3 Kiinteistön maapohjan verotusarvo
3.4.3.1 Verotusarvojen taso
3.4.4 Rakennuksen ja rakennelman verotusarvo
3.4.4.1 Rakennuksen jälleenhankinta-arvo
3.4.4.2 Asuinrakennusten jälleenhankinta-arvo
3.5 Verovelvollisen ilmoittamisvelvollisuus
3.6 Kiinteistöveron maksaminen
3.7 Veronkorotus ja myöhästymismaksu kiinteistöverotuksessa

4 Kotitalousvähennys oman kodin kunnostuksesta ja kotitaloustyöstä

4.1 Kotitalousvähennys
4.2 Kuka voi saada vähennyksen?
Laskutuspalveluyritys
Työnantajarinki
4.3 Vähennyksen määrä ja vähentämisvuosi
4.3.1 Kotitalousvähennyksen enimmäismäärän väliaikainen korotus
4.3.1.1 Öljylämmityksestä luopuminen
4.3.1.2 Kotitalous-, hoiva- ja hoitotyö
4.3.2 Vähennyksen määrä aiempina vuosina
4.3.3 Väliaikainen sähkövähennys
4.3.3.1 Sähkövähennyksen määrä
4.3.3.2 Vähennyksen peruste
4.3.3.3 Sähkövähennys puolisoilla
4.3.3.4 Sähkövähennys tehdään suoraan veroista
4.3.3.5 Avustus estää vähennyksen saamisen
4.4 Vähennyksen perusteena olevat kustannukset
4.5 Vähennyksen oikeuttava työn osuus
4.5.1 Välitetty työ
4.6 Ennakkoperintärekisteröinti vähennyksen edellytyksenä
4.7 Työntekemispaikka 
4.8 Kotitalousvähennys puolisoilla
4.9 Mistä työstä?
4.9.1 Asunnon ja vapaa-ajan asunnon kunnossapito- ja perusparannustyö
4.9.1.1 Piha-alueen kunnostus
4.9.1.2 Nuohous ja eräät huoltotyöt
4.9.1.3 Lämmitysjärjestelmät
4.9.1.4 Koneiden ja laitteiden korjaus- ja asennustyö
4.9.1.5 Uudisrakentaminen
4.9.1.5.1 Milloin rakennus lakkaa olemasta uudisrakennus
4.9.1.6 Liittymismaksut
4.9.2 Tieto- ja viestintälaitteiden asennus- ja kunnossapitotyö
4.9.3 Kotitaloustyö
4.9.4 Hoiva- ja hoitotyö
4.10 Asunto-osakeyhtiön teettämät remontit
4.11 Tukien vaikutus vähennykseen
4.11.1 Kotitalous-, hoiva- ja hoitotyöhön liittyvät avustukset
4.11.2 Kunnossapito- ja perusparannuksiin liittyvät avustukset
4.12 Kansainväliset tilanteet
4.13 Kotitalousvähennys ennakonpidätyksessä
4.14 Kotitalousvähennyksen vaatiminen esitäytetyllä veroilmoituksella

5 Koti tulonhankinnassa

5.1 Oman kodin vuokraaminen
5.1.1 Työnantaja vuokralaisena
5.1.2 Oma yritys vuokralaisena
5.1.3 Vuokratulojen verotus
5.1.4 Vähennykset pääomatuloista
5.1.5 Vähennykset vuokratulosta
5.1.5.1 Vastikkeet
5.1.5.2 Remontit
5.1.5.2.1 Perusparannusmenot
5.1.5.2.2 Vuosikorjaukset
5.1.5.2.3 Perusparannus vai vuosikorjaus                      
5.1.5.2.4 Remontin ajankohta
5.1.5.3 Poistot
5.1.5.3.1 Poisto rakennuksista
5.1.5.3.2 Poisto kalustettuna vuokrattaessa
5.2 Kotona työskentely
5.2.1 Palkansaajan vähennykset
5.2.2 Henkilöyhtiön yhtiömiehen ja osakeyhtiön osakkaan vähennykset
5.2.3 Liikkeen- ja ammatinharjoittajan vähennykset
5.3 Omaisuuden siirtäminen yksityistaloudesta elinkeinotoimintaan tai päinvastoin
5.3.1 Liikkeen- tai ammatinharjoittajan yksityisotot ja -sijoitukset
5.3.2 Yksityissijoitukset ja yksityisotot henkilöyhtiössä                  
5.3.3 Omaisuuden siirto osakkaalta osakeyhtiöön tai yhtiöltä osakkaalle
5.3.3.1 Osakas tai yhtiömies asuu yhtiön omistamassa asunnossa
5.3.3.2 Peitelty osinko
5.3.4 Varainsiirtovero
5.4 Tulonhankkimiskäytössä olleen asunnon luovutus
5.5 Verojen maksu
5.6 Tulonhankkimistoimintaan liittyvien vähennysten vaatiminen verotuksessa

6 Asunnon myynti

6.1 Oman asunnon verovapaa myynti
6.1.1 Mitä tarkoitetaan omalla vakituisella asunnolla?
6.1.2 Omistusaika
6.1.3 Omistus- ja asumisaika
6.1.3.1 Näyttö asumisesta
6.1.4 Käyttänyt asuntoa yhtäjaksoisesti
6.1.5 Omana tai perheen asuntona
6.1.6 Kaksi vakituista asuntoa
6.1.7 Pelkän tontin luovutus
6.1.7.1 Tontin tai kiinteistön myynti osissa
6.1.7.2 Pelkän hallintaoikeuden luovutus
6.1.8 Yhteisomistajat
6.1.9 Asumisoikeusasunnot ja osaomistusasunnot
6.1.10 Asunnon käyttö muuhun kuin asumiseen
6.1.11 Oma vakituinen asunto ulkomailla
6.2 Ositussääntö
6.3 Perintönä saadun asunnon myynti
6.3.1 Jakamaton kuolinpesä
6.3.2 Ositus ja jako toimitettu
6.3.3 Leski myyjänä
6.3.4 Myynti leskenkin kuoltua
6.4 Niin sanotut kirvesmiestapaukset
6.5 Huoneisto-osakkeilla käyty kauppa
6.6 Grynderitoiminta
6.7 Yhtiömuotoisen omakotitalon myynti
6.8 Vakituisen asunnon ja vapaa-ajan asunnon verollinen myynti
6.8.1 Todellinen hankintahinta
6.8.1.1 Vastikkeet ja rahastosuoritukset 
6.8.1.2 Yhtiölainaosuuden kertasuoritus ja tuloutettu rahoitusvastike
6.8.1.3 Remonttikulut
6.8.2 Hankintameno-olettama
6.9 Luovutustappio
6.10 Koti-irtaimiston myynti
6.11 Ennakkovero ja huojennettu viivästyskorko
6.12 Luovutusvoittojen ilmoittaminen verotuksessa

7. Muutoksenhaku verotuspäätökseen

7.1 Oikaisuvaatimus verovuodesta 2017 alkaen 
7.3 Valitus hallinto-oikeuteen
7.4 Valitus korkeimpaan hallinto-oikeuteen
7.5 Muutoksenhaku varainsiirtoveroon

8. Ennakkoratkaisu

8.1 Ennakkoratkaisuhakemuksen tekeminen ja käsittely
8.2 Hakemus
8.3 Tuloveroa koskeva ennakkoratkaisu
8.4 Varainsiirtoveroa koskeva ennakkoratkaisu
8.5 Kiinteistöveroa koskeva ennakkoratkaisu
8.6 Ennakkoperintää koskeva ennakkoratkaisu 
8.7 Päätöksestä perittävä maksu
8.8 Päätöksen sitovuus
8.9 Muutoksenhaku ja valitusosoitus

Asunto on Suomessa paitsi välttämätön kulutushyödyke myös keskeinen varallisuuden sijoitusmuoto. Asuntomarkkinoiden erityispiirre on, että suurin osa suomalaisista asuu omistusasunnossa. Tässä kirjassa käsitellään oman asunnon hankkimiseen, käyttöön ja myymiseen liittyviä veroseuraamuksia.

Oman asunnon omistamiseen liittyy useita veroja, jotka vaikuttavat merkittävästi oman talouden suunnitteluun. Omaan asumiseen liittyvät verot pysyivät pitkään lähes muuttumattomina, mutta viime vuosina useat uudistukset ovat kohdistuneet nimenomaan oman asunnon hankintaan, omistamiseen ja myyntiin.

Vuoden 2012 alusta lukien aloitettiin asuntolainan korkovähennyksen supistaminen, joka on jatkunut vuosi vuodelta ja jonka seurauksena korkovähennysoikeus on poistunut kokonaan vuoden 2023 alusta lukien.

Kotitalousvähennyksen määrä on vaihdellut olemassaolonsa aikana suuntaan ja toiseen. Vuoden 2020 alussa vähennyksen enimmäismäärää pienennettiin 2 400 eurosta 2 250 euroon ja vuoden 2022 alusta enimmäismäärää puolestaan nostettiin väliaikaisesti 3 500 euroon koskien öljylämmityksestä luopumista sekä kotitalous-, hoiva- ja hoitotyötä.

Kiinteistöverotusta ollaan uudistamassa. Uudistuksen pyrkimyksenä on kiinteistöjen maapohjien ja rakennusten arvostaminen vastaamaan lähemmäksi markkina-arvoja. Arvostamisuudistuksen valmistelu aloitettiin jo 2012. Kiinteistöverotuksen uudistamista koskeva ehdotus oli lausuntokierroksella toukokuussa 2022, mutta arvostamisuudistus siirtyy.

Varainsiirtoverotuksen ja kiinteistöverotuksen ilmoitusmenettelyä on muutettu ja tulorekisterin voimaan saattaminen on muuttanut myös kotitalouden ilmoittamisvelvoitteita palkanmaksajana.

Muutoksenhakua koskevat säännökset ovat muuttuneet ja valitusajat lyhentyneet.

Oma asunto hankitaan joko ostamalla, rakentamalla tai rakennuttamalla. Aluksi käsitellään asuntokauppaan liittyvää varainsiirtoverotusta. Oman asunnon rakentamiseen liittyvinä verotuksellisina kysymyksinä käsitellään työn teettämistä ulkopuolisella yrityksellä tai palkatulla työntekijällä.

Asuntovelkaa koskeva luku on osittain säilytetty kirjassa, sillä valitusaikaa viimeisten asuntovelan korkovähennysvuosien osalta on vielä jäljellä.

Kiinteistöstä, eli esimerkiksi omakotitalosta ja tontista, maksetaan kiinteistöveroa sijaintikunnalle. Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä verovelvollinen on taloyhtiö, ja kiinteistöveron suuruus vaikuttaa osakkaiden maksamien vastikkeiden määriin. Kirjan kolmannessa luvussa käsitellään mm. kiinteistöveron kohdetta ja määrää, kiinteistön arvostamista sekä veron maksamista.

Omassa kodissa tai vapaa-ajanasunnossa teetetystä kotitaloustyöstä ja kunnostustyöstä voi saada verotuksessa kotitalousvähennyksen, jos työn teettää ulkopuolisella. Kirjan neljäs luku sisältää kotitalousvähennyksen edellytykset sekä siihen liittyvät rajaukset.

Omaa asuntoa voi käyttää myös tulonhankinnassa. Siihen liittyy erilaisia verokysymyksiä, kuten alivuokrauksesta saatujen tulojen verotus sekä verovähennykset, kun omaa asuntoa käytetään työskentelyyn tai oman yrityksen toimitiloina. Kirjan lopussa käsitellään oman asunnon myyntiä ja sitä koskevan verovapauden edellytyksiä.

Kirjassa on huomioitu lainsäädännössä tapahtuneet muutokset 31.1.2023 saakka.

Helsingissä 2. helmikuuta 2023

Merja-Liisa Huolman-Lakari