Miten asuntosijoittaja vähentää vuokraustoiminnan tappion verotuksessa?
Vuokratussa osakehuoneistossani tehtiin putkiremontti vuonna 2018, ja maksoin 14 000 euron osuuteni heti pois. Taloyhtiössä kyseiseen remonttiin liittyvät pääomavastikkeet on tuloutettu. Myös isommat kertasuoritukset on tuloutettu.
Yhtiövastikkeiden ja muiden kulujen jälkeen minulle syntyy vuokraustoiminnan tappiota 10 000 euroa. Minulla ei ole muita pääomatuloja, mutta ansiotuloni ovat hyvät. Talouteemme kuuluvat puoliso ja 10- ja 12-vuotiaat lapset. Puolisollani ei ole lainkaan pääomatuloja eikä niistä tehtäviä vähennyksiä.
Miten minun kannattaa menetellä, jotta tappio on tänä vuonna ja sitä seuraavana vuonna vähennyskelpoinen?
Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:
Sinun tulee ilmoittaa normaalisti vuokraustoiminnan tappio veroilmoituksessasi keväällä 2019.
Saat verovuonna 2018 alijäämähyvityksen ansiotulojen veroistasi. Sinun tapauksessasi tämä tarkoittaa, että saat vähentää ansiotulojesi veroista alijäämähyvityksenä 3 000 euroa. Alijäämähyvitys (30 %) 10 000 euron alijäämästä eli tappiosta on 3 000 euroa.
Alijäämähyvityksen enimmäismäärä on 1 400 euroa. Jos verovelvollisella tai puolisoilla yhdessä on alaikäinen lapsi elätettävänään, saa lapsesta 400 euron alijäämähyvityksen. Korotuksen saa enintään kahdesta lapsesta. Alijäämähyvityksen enimmäismäärä olisi sinulla enintään 3 600 euroa (1 400 e +1 400 e +400 e + 400 e).
Puolisoiden verotuksessa alijäämähyvityksen enimmäismäärä lapsikorotuksineen on yhteinen. Jos toisen puolison alijäämähyvitys jää alle enimmäismäärän, käyttämättä jäävä osa siirretään toiselle puolisolle. Käytännössä näin käy silloin, kun toisen puolison alijäämähyvitys ylittää alijäämähyvityksen ylärajan (1 400 euroa + mahdollinen lapsikorotus) ja toisella puolisolla ei ole alijäämää tai alijäämähyvitys jää alle ylärajan. Tapauksessasi käy juuri näin.
Ansiotulojen veroista vähennettävä alijäämähyvitys mahdollistaa pääomatulojen alijäämän hyödyntämisen jo kyseisenä verovuotena. Sinulle ei siis jää mitään vähennettävää seuraaville vuosille, koska koko tappiosi otetaan huomioon verotuksessasi jo vuonna 2018.