Miten osuus yhtiölainasta otetaan huomioon perintöverotuksessa?

Olen perinyt asunnon, jossa on yhtiölainaa. Miten asunto-osakeyhtiön yhtiölainaosuus huomioidaan asunnon perintöverotuksessa? Otetaanko se huomioon asunnon arvossa, perikunnan veloissa vai eikö sitä oteta huomioon lainkaan?

Verojuristi Georg Rosbäck vastaa:

Yhtiölainaosuus huomioidaan asunnon arvossa. Perintöveron perusteeksi pannaan se käypä arvo, joka omaisudella on perinnönjättäjän kuolinhetkellä. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä myyntihintaa, eli hintaa, joka omaisuudesta myytäessä vapailla markkinoilla saataisiin.

Esimerkki: Perinnönjättäjän varoihin sisältyy asunto, jonka velaton käypä arvo on 120 000 euroa. Asuntoon kohdistuu 20 000 euron osuus taloyhtiön lainasta. Asunnon käypä arvo perintöverotuksessa on 100 000 euroa.

Yhtiölainaa ei voi vähentää perikunnan veloissa, koska yhtiön ottama laina ei ole osakkaan omaa lainaa. Osakas on toki osakeomistuksena kautta sitoutunut maksamaan yhtiövastikkeita, joilla katetaan lainasta yhtiölle aiheutuvia menoja.

Mitä enemmän huoneistoon liittyy yhtiölainaa, sitä pienempi kauppahinta siitä todennäköisesti saataisiin. Asunnon arvo perintöverotuksessa on viime kädessä näyttökysymys. Jos asuntoa ei myydä perimyksen jälkeen, voidaan esimerkiksi kiinteistövälittäjän lausunnolla omaisuuden käyvästä arvosta yrittää hakea oikaisua perintöverotusarvoon.

Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, mahdollisessa perintöverotuksen muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan pitää toteutuneen kaupan mukaista velatonta myyntihintaa, josta vähennetään kuolinhetkellä asuntoon kohdistunut osuus taloyhtiön lainasta.

Vuodesta 2017 alkaen perintöverotuksen oikaisuvaatimuksen voi tehdä kolmen vuoden kuluessa verovuoden päättymisestä. Verovuodella tarkoitetaan perintöverotuksessa perinnönjättäjän kuolinvuotta.