TaxFax nro 68 • 18.11.2019
Varainsiirtoverotukseen uusia ohjeita
Verohallinto on julkaissut seuraavat viisi ohjetta varainsiirtoverotuksesta.
Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa (linkki)
Ohjeessa on huomioitu varainsiirtoverolain muuttamisesta annettu laki, joka on voimassa 1.11.2019 alkaen. Lainmuutoksen jälkeen tehdyistä kiinteistön luovutuksista on annettava varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle ja yhteisön (osakeyhtiö, osuuskunta, yhdistys, säätiö ja julkisyhteisö) ja yhteisetuuden on annettava varainsiirtoveroilmoitus lähtökohtaisesti sähköisesti.
Jokaisen luovutuksensaajan on annettava varainsiirtoveroilmoitus omasta saannostaan, eli usean luovutuksensaajan saantoa ei voi ilmoittaa yhdellä varainsiirtoveroilmoituksella. Jos varainsiirtoveroilmoitus on annettu virheellisenä tai puutteellisena, luovutuksensaajan on annettava korvaava ilmoitus. Myös ilmoittamisvelvollisuuteen liittyvät puutteet ja laiminlyönnit on 1.11.2019 lähtien sanktioitu.
Varainsiirtovero maksetaan käyttäen asiakaskohtaista varainsiirtoveron viitenumeroa. Asiakaskohtainen varainsiirtoveron viitenumero on näkyvissä OmaVerossa tai sitä voi tiedustella Verohallinnosta. Jos ulkomaisella luovutuksensaajalla ei ole olemassa varainsiirtoveron viitenumeroa, on hänen rekisteröidyttävä Verohallinnon asiakkaaksi ennen varainsiirtoveron maksamista.
Varainsiirtoveron suorittamisvelvollisuus on täytetty, kun varainsiirtoveroilmoitus on annettu ja sitä vastaava varainsiirtovero on maksettu Verohallinnolle. Ilmoittaja saa todistuksen suoritetusta varainsiirtoverosta, kun maksu ja sitä vastaava varainsiirtoveroilmoitus on vastaanotettu Verohallinnossa.
Kiinteistön saannolle on haettava lainhuutoa tai kirjaamista Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kirjaamishakemuksen myöhästymisestä seuraa viivästyskorotus. Jos lainhuutoa tai kirjaamista ei haeta määräajassa, veroa korotetaan 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona lainhuutoa tai kirjaamista olisi viimeistään tullut hakea. Viivästyskorotuksen määrä on enintään 100 prosenttia. Viivästyskorotukselta ei välty, vaikka vero on maksettu ja varainsiirtoveroilmoitus annettu Verohallinnolle ajoissa.
Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa (linkki)
Arvopaperilla tarkoitetaan esimerkiksi osakkeita, kuten asunto-osakkeita tai liikeosakkeita. Ohjeessa on huomioitu varainsiirtoverolain muuttamisesta annettu laki, joka on voimassa 1.11.2019 alkaen. Ilmoittamisvelvollisuus on muuttunut siten, että jokaisen ilmoittamisvelvollisen on annettava oma varainsiirtoveroilmoitus eli usean luovutuksensaajan saantoa ei voi enää ilmoittaa yhdellä varainsiirtoveroilmoituksella. Yhteisön, yhteisetuuden, kiinteistönvälittäjän ja arvopaperikauppiaan on annettava ilmoitus sähköisesti. Varainsiirtovero maksetaan käyttäen asiakaskohtaista varainsiirtoveron viitenumeroa.
Kun arvopapereiden kauppa tehdään omatoimisesti, esimerkiksi asunto-osakekauppa ilman kiinteistönvälittäjää, varainsiirtoveroilmoitus on annettava Verohallinnolle ja vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
Varainsiirtoveroilmoitus on syytä antaa Verohallinnolle, vaikka kyseessä olisi täysin vastikkeettomana varainsiirtoverosta vapaa omistajanvaihdostilanne, kuten perinnönjako tai ositus, jossa ei ole käytetty vastikkeena ulkopuolisia varoja. Ilmoitus on syytä esittää, jotta luovutuksensaaja saa saantonsa merkittyä asianomaisiin rekistereihin ja välttyy omistajanvaihdoksen jälkikäteen tapahtuvalta selvittelyltä. Perinnönjako- ja ositustilanteissa tulee ilmoitukseen liittää kopio ositus- ja perinnönjakokirjasta.
Yritysmuodonmuutosten ja yritysjärjestelyjen varainsiirtoverotus (linkki)
Ohje käsittelee yhteisömuodon muutoksen, toimintamuodon muutoksen sekä yritysjärjestelyjen varainsiirtoverotusta. Ohjeessa on tarkennettu liiketoimintasiirrossa vastikkeena käytettävien osakkeiden verokohtelua siltä osin, kun vastikkeena käytetään sellaisia osakkeita, jotka ovat tulleet liiketoimintasiirron vastaanottavan yhtiön haltuun sen itselleen suuntaamassa maksuttomassa osakeannissa. Siirtävän yhtiön ei ole suoritettava varainsiirtoveroa liiketoimintasiirrossa saamistaan osakkeista, kun vastikeosakkeina käytetään uusia osakkeita, tai sellaisia osakkeita, jotka ovat tulleet liiketoimintasiirron vastaanottavan yhtiön haltuun sen itselleen suuntaamassa maksuttomassa osakeannissa.
Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus (linkki)
Ohjeessa käsitellään ensiasunnon varainsiirtoverovapautta.
Varainsiirtoveroa voidaan pyytää palautettavaksi, jos ensiasunnon verovapausperusteet ovat täyttyneet jo veron maksuhetkellä. Tällöin maksu on ollut aiheeton. Palautusta aiheettomasti maksetusta verosta on haettava yleisen 3 vuoden määräajan kuluessa. Aika alkaa kaupantekovuotta seuraavan vuoden alusta ja päättyy kolmannen vuoden lopussa. Luovutuksissa, joissa kauppa on tehty ennen 1.1.2017, palautushakemusaika on 5 vuotta sen kalenterivuoden päättymisestä, jonka aikana vero on suoritettu.
Jos ensiasunnon verovapausperuste täyttyy vasta varainsiirtoveron maksamisen jälkeen, hakemus veron palauttamiseksi on tehtävä vuoden kuluessa siitä, kun ensiasunnon verovapauden edellytykset ovat kaikilta osin täyttyneet. Jos varainsiirtoveroa haetaan palautettavaksi luovutuksesta, joka on tehty ennen 1.1.2017, on määräaika hakemuksen tekemiselle kuitenkin 10 vuotta edellytysten täyttymisestä.
Vastuu aiempien luovutusten varainsiirtoverosta (linkki)
Ohjeessa käsitellään luovutuksensaajan verovastuuta niissä tilanteissa, joissa kiinteistön aiemmalle saannolle ei ole haettu lainhuutoa tai kirjaamista.
Kiinteistön luovutuksissa luovutuksensaaja voi joutua vastaamaan omaan saantoonsa liittyvän varainsiirtoveron ohella myös aiemmista luovutuksista suorittamatta olevista varainsiirtoveroista ja viivästyskorotuksista. Vastuuvelvollisuus syntyy, jos luovutuksen kohteena olevan kiinteistön tai kirjaamisvelvollisuuden alaisen vuokraoikeuden aiempia luovutuksia ei ole lainhuudatettu tai kirjattu ennen kuin viimeisin luovutuksensaaja hakee lainhuutoa tai kirjaamista omalle saannolleen. Myös kuolinpesäosuuden luovutus voi aiheuttaa varainsiirtoverovelvollisuuden, josta myöhempi luovutuksensaaja on vastuussa.
Uutta on, että 1.11.2019 tai sen jälkeen tehdyistä kiinteistön ja kirjaamisvelvollisuuden alaisten vuokraoikeuksien luovutuksista on annettava varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle ja varainsiirtoveroilmoituksen antamisen laiminlyönti on sanktioitu.
Kiinteistöjen arvostaminen
Verohallinto on julkaissut 23.10.2019 päivätyn ohjeen Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa (linkki). Ohje vastaa pääosin aikaisempaa ohjetta.
Saman rakennuksen osia voidaan pitää erillisinä rakennuksina
Aikaisempaa saman nimistä ohjetta on päivitetty korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen KHO:2019:82 perusteella (luku 3.8). Päätöksen perusteella tietyissä tilanteissa rakennuskokonaisuuksiin kuuluvat osarakennukset voidaan paitsi arvostaa erillisinä rakennuksina, myös niihin sovellettava veroprosentti voidaan määrittää niiden käyttötarkoituksen mukaan, eikä koko rakennuskokonaisuuden käyttötarkoituksen mukaan.
Korkeimman hallinto-oikeuden päätös muuttaa oikeuskäytäntöä siten, että aiemmin saman rakennuksen osarakennuksina pidettyjä osia voidaan käsitellä täysin itsenäisinä erillisinä rakennuksina, jos seuraavat edellytykset täyttyvät: rakennus on omistukseltaan, hallinnaltaan ja talotekniikaltaan eriytetty muusta rakennuskokonaisuudesta.
Ensimmäinen kaava ja rakennusmaan arvonnousu
Rakennusmaan arvonnousua koskevaa osaa luvussa 2.6.1 on tarkennettu vastaamaan Verohallinnon vuosittain antaman rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteita koskevan päätöksen sanamuotoa. Lukuun on lisätty ohje tilanteisiin, joissa alueelle vahvistetaan ensimmäinen kaava.
Rakennusmaan arvonnousua rajoitetaan, jos edellisen vuoden verotusarvo on alle tavoitearvon. Verotusarvoksi vahvistetaan kuitenkin vähintään 0,75 €/m2 ja enintään tavoitearvo. Rajoitussäännös soveltuu vain niihin maapohjiin, jotka ovat edellisenä vuonna olleet kiinteistöveron piirissä. Rajoitussäännöstä ei sovelleta niihin maapohjiin, joille ei ole edellisenä vuonna vahvistettu verotusarvoa kiinteistöverotuksessa ja jotka tulevat kiinteistöverotuksen piiriin käyttötarkoituksen muuttumisen tai asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisen jälkeen, koska niillä ei ole ollut päätöksen mukaista verotusarvoa edellisenä vuonna.
Katoksen ikäalennus
Talousrakennuksen rakennetta koskevaan lukuun 3.5.5.2 on lisätty maininta erillisen autokatoksen ikäalennuksen määrästä. Katoksen (muun muassa autokatos) jälleenhankinta-arvona pidetään vastaavan rakennelman keskimääräisiä rakennuskustannuksia. Rakennelman ikäalennus on 10 % kuten muillakin rakennelmilla. Katokseksi katsotaan sellainen tila, josta puuttuu vähintään yksi seinä.
Eläinsuojat
Sikaloita, kanaloita ja muita eläinsuojia koskevassa luvussa 3.5.14.4.4 olevaa viittausta on korjattu. Aiemmin maatilatulolähteeseen kuuluvien eläinsuojien osalta viitattiin virheellisesti teollisuusrakennuksia koskevaan lukuun 3.5.8, kun olisi tullut viitata maa- ja metsätalousrakennuksia ja maatilalla olevia koskevaan lukuun 3.5.9.