TaxFax nro 20 • 28.3.2022
Kiinteistöjen verotusarvojen määrittämisen muutosta valmistellaan
Valtiovarainministeriö tiedottaa (linkki) lähettäneensä lausuntokierrokselle hallituksen esityksen, jonka perusteella uudistetaan kiinteistöverotuksen arvostamisperusteet. Lausuntoaika päättyy 20.5.2022. Tavoitteena on soveltaa muutoksia ensimmäisen kerran vuoden 2024 kiinteistöverotuksessa.
Esityksen mukaan vuosien 2024–2026 kiinteistöverotuksissa sovellettaisiin veron nousua rajoittavaa säännöstä. Kiinteistöveroa ei maksuunpantaisi siltä osin kuin veron määrä edellisestä vuodesta nousee enemmän kuin 30 prosentilla ja samalla 200 eurolla. Verotusarvot keskimäärin nousisivat etenkin maapohjan osalta. Kiinteistöverotuksen tasoa ei ole kuitenkaan yleisesti tarkoitus kiristää.
Kiinteistöveroprosenttien vaihteluvälit
Kiinteistöveroprosenttien vaihteluvälejä muutetaan ja maapohjan veroprosentti eriytettäisiin yleisestä veroprosentista.
Kunnat päättäisivät kiinteistöveroprosenttien suuruudesta lain määrittämien vaihteluvälien rajoissa. Rakennusten yleisen kiinteistöveroprosentin vaihteluväli alennettaisiin 0,93–2,00:sta 0,53 –1,70:aan, maapohjan 0,93–2,00:sta 0,13 –2,00:aan ja vakituisen asuinrakennuksen 0,41–1,00:sta 0,35 – 1,00:aan.
Rakennusten arvostaminen
Nykyisestä rakennusten yksittäisten ominaisuustietojen huomioimisesta verotusarvon laskennassa luovuttaisiin. Muutoksen jälkeen rakennusten osalta perusarvo olisi 50 prosenttia rakennustyypin keskimääräisistä alueellisista uudisrakentamiskustannuksista.
Omakotitalon ja paritalon perusarvo olisi 45 prosenttia uudisrakentamiskustannuksista. Lisäksi omakotitalon ja paritalon yksikköarvoa alennettaisiin aluekohtaisesti rakennusten keskimääräisen markkina-arvon ja uudisrakentamiskustannuksen suhteessa.
Tilastokeskus tuottaisi keskimääräiset uudisrakentamiskustannukset eri rakennustyypeille tilastoaineiston perusteella. Kansalaiset voisivat tarkastella rakentamiskustannuksia avoimesti Tilastokeskuksen verkkopalvelun kautta.
Alle 10 neliömetrin suuruiset talousrakennukset vapautettaisiin kiinteistöverosta.
Verotusarvoa laskettaessa vähennettävät vuotuiset ikäalennukset uudistettaisiin. Ikäalennukset olisivat alussa suuremmat ja pienenisivät ajan myötä.
Arvion mukaan toimistorakennuksien verotusarvot ja myös verorasitus alenisi keskimäärin noin 35 prosenttia. Lämmittämättömien varastorakennuksien verotusarvot nousevat keskimäärin 20 prosenttia, veron määrän pysyessä kuitenkin lähes ennallaan. Lämpimien varastojen verotusarvot nousisivat keskimäärin lähes 60 prosentilla ja veron määrä 30 prosentilla. Kauppakeskusten sekä liike- ja tavaratalojen verotusarvot nousisivat noin 66 prosentilla ja veron määrä nousisi keskimäärin noin 50 prosentilla.
Hinta-aluekartta määrittäisi maapohjan verotusarvon
Maapohjan verotusarvo perustuisi nykyiseen tapaan markkinahintaan ja käyttötarkoitukseen, mutta hinnat ja hinta-alueet päivitettäisiin. Maanmittauslaitos muodostaisi hinta-aluekartan, josta ilmenevät kauppahintatiedoista ja muista tiedoista johdetut aluekohtaiset ja vuosittain päivitettävät hinnat.
Kansalaiset voisivat tarkastella verotusarvojen perusteena olevia hinta-alueita ja aluehintoja Verohallinnon kaikille avoimessa karttapohjaisessa palvelussa, joka avautuu keväällä 2024.
Arvion mukaan maapohjan verotus kiristyy enemmän niillä alueilla, joilla verotusarvot ovat jääneet enemmän jälkeen markkinahinnoista ja kevenee alueilla, joilla markkinahinnat ovat nousseet keskimääräistä vähemmän tai alentuneet. Asuntotonttien verotusarvot nousevat keskimäärin 2,5-kertaisiksi. Asuntotonttien verotus kiristyy koko maan tasolla keskimäärin noin 10 prosenttia. Kuntakohtainen vaihtelu on kuitenkin suurta, ja noin 100 kunnassa asuntotonttien verotus kevenee.
Arvion mukaan kerrostalotonttien verotus kiristyy koko maan tasolla noin 7 prosenttia, rivitalotonttien noin 15 prosenttia ja muiden asuinpientalotonttien noin 20 prosenttia. Kuntakohtainen vaihtelu on tässäkin hyvin suurta.
Omakotitonttien verotus kiristyy erityisesti kaupungeissa, joissa maapohjien markkina-arvot ovat vuosien aikana nousseet selvästi verotus arvoja enemmän. Haja-asutusalueiden rantatonttien verotusarvot nousevat jonkin verran muiden maapohjien verotusarvoja enemmän, ja niiden verotus kiristyy keskimäärin noin 15 prosenttia.
Kansainvälisten veroriitojen ratkaisumenettely
Verohallinto on julkaissut 24.3.2022 päivätyn ohjeen Kansainvälisten veroriitojen ratkaisumenettely (linkki). Aikaisempaa ohjetta on päivitetty luvun 5.4 osalta (Arbitraatio verosopimuksen mukaisessa riitojenratkaisumenettelyssä).
Osa Suomen tekemistä verosopimuksista on muuttunut valtioiden välisen monenvälisen yleissopimuksen vaikutuksesta siten, että arbitraatio (välimiesmenettely) on mahdollista myös verosopimusmenettelyssä.
Arbitraatiomahdollisuus sisältyy ainakin Suomen ja seuraavien valtioiden välisiin verosopimuksiin (tilanne 28.1.2022):
Alankomaat, Australia, Barbados, Belgia, Espanja, Irlanti, Ison-Britannian ja Pohjois-Irlannin yhdistynyt kuningaskunta, Italia, Itävalta, Japani, Kanada, Kreikka, Luxemburg, Malta, Ranska, Singapore, Slovenia, Unkari ja Uusi-Seelanti.
Useimpien valtioiden osalta välimiesmenettely on mahdollinen 1.1.2020 ja sen jälkeen perittävien lähdeverojen ja 1.1.2020 tai myöhemmin alkavien verovuosien osalta.
Hyvinvointialueiden luottamushenkilöiden kokouspalkkiot
Verohallinto on julkaissut 25.3.2022 päivätyn kannanoton Sairausvakuutuksen päivärahamaksu ja työnantajan sairausvakuutusmaksu hyvinvointialueen palvelukseen siirtyvän luottamushenkilön kokouspalkkiosta (linkki).
Luottamushenkilön saamasta kokouspalkkiosta on maksettava sairausvakuutuksen päivärahamaksu ja työnantajan sairausvakuutusmaksu, jos luottamushenkilö on kokouspalkkion maksajan palveluksessa joko työ- tai virkasuhteessa. Muussa tapauksessa luottamushenkilön saamasta kokouspalkkiosta ei ole maksettava näitä maksuja.
Uutta oikeuskäytäntöä
Kiinteistön lunastusoptio
A Oy oli tehnyt vuokranantajana vuokrasopimuksen, jonka kohteena oli teollisuusrakennus maapohjineen. Vuokran määrässä otettiin huomioon rakennuksen 450 000 euron hankintahintaan perustuva niin sanottu pääoman lyhennysosuus, pääomakululle laskettava korko sekä hallintoon perustuva osuus. Vuokrasopimus oli alkanut 1.9.2018 ja se oli solmittu 10 vuodeksi. Vuokrasopimuksessa oli sovittu vuokralaisella olevan lunastusoikeus kiinteistöön, jolloin lunastusoikeutta käytettäessä vuokrissa huomioon otetut niin sanotut pääoman lyhennysosuudet vähennettiin lopullisesta kauppahinnasta. Jos vuokralainen ei käyttänyt lunastusoikeutta, mainittuja vuokran osuuksia ei palautettu, vaan ne jäivät vuokraksi vuokra-ajalta.
Vuokrissa niin sanottuja pääoman lyhennysosuuksia oli sovittu maksettavaksi siten, että vuokra-ajan päättyessä lunastushinta niiden huomioon ottamisen jälkeen oli 48 000 euroa. Lisäksi lunastusoikeutta käytettäessä kauppahintaan lisättiin sähköliittymän suurentamisesta johtunut liittymämaksu 18 733 euroa sekä tontin hinta 18 332 euroa, mikäli vuokralainen halusi ostaa koko kiinteistön. Rakennuksen kauppahintaa oli sovittu korotettavaksi elinkustannusindeksin mukaisesti.
Asiassa oli ratkaistavana, oliko vuokrasopimusta pidettävä kiinteistön myyntiä vai kiinteistön vuokrausta koskevana sopimuksena.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että asian verotuksellisessa arvioinnissa lähtökohdaksi oli otettava osapuolten tekemän sopimuksen oikeudellinen muoto ja sen tarkoitus. Tästä voitiin poiketa vain erityisestä syystä. Unionin tuomioistuimen asiassa C-653/11, Newey, antaman tuomion perusteella korkein hallinto-oikeus katsoi, että kysymyksessä olevaa sopimusta oli sen oikeudellisen muodon ja osapuolten tarkoituksen mukaisesti pidettävä lähtökohtaisesti kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista koskevana liiketoimena, ellei arvonlisäverodirektiivin tulkintaa koskevan unionin tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaisesti voitu todeta, että sopimus ei vastannut liiketoimen taloudellista ja kaupallista todellisuutta.
Kun otettiin kiinteistön lunastushinta ja muut lunastusoikeutta käytettäessä maksettavat erät sekä kohteen arvoon ja vuokralaisen liiketoimintaan liittyvät epävarmuustekijät sovittuna vuokra-aikana, lunastusoikeuden käyttämistä ei voitu pitää unionin tuomioistuimen asiassa C-164/16, Mercedes-Benz Financial Services UK, tarkoitettuna vuokralaisen ainoana taloudellisesti rationaalisena valintana asiaa sopimuksen tekohetkellä arvioitaessa. Kun lisäksi vuokralaiselle sopimuksen mukaan kuuluvien oikeuksien ja velvoitteiden ei ollut katsottava poikkeavan tämäntyyppisissä vuokrasopimuksissa yleensä olevista oikeuksista ja velvoitteista, sopimuksen tulkitseminen vuokrasopimukseksi vastasi liiketoimen taloudellista ja kaupallista todellisuutta unionin tuomioistuimen asiassa C-653/11, Newey, antamassa tuomiossa tarkoitetulla tavalla. Sopimusta oli näin ollen sen sisällön ja osapuolten tarkoituksen mukaisesti pidettävä kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista koskevana liiketoimena. A Oy:n oli suoritettava vuokramaksuista arvonlisäveroa arvonlisäverolain 30 §:ssä säädettyjen edellytysten täyttyessä.
Verohallinnon ennakkoratkaisu ajalle 3.10.2019–31.12.2020.
KHO 28.3.2022 T:H900 eli vuosikirjassa KHO:2022:40