TaxFax nro 43 • 10.7.2025
Lunastuskorvauksia korotetaan
Tasavallan presidentti on vahvistanut lainmuutokset (He 218/2024, MmVM 2/2025, TaVL 7/2025, PeVL 16/2024, YmVL 3/2025), joiden perusteella lunastuskorvauksia korotetaan. Muutokset tulevat voimaan 1.8.2025. Lain voimaan tullessa vireillä olleeseen lunastustoimitukseen, jos lunastuspäätöstä ei ole vielä annettu, sovelletaan uusia säännöksiä. Muutosten tarkoituksena on parantaa lunastettavan omaisuuden haltijan asemaa ja varmistaa perustuslaissa turvatun täyden korvauksen vaatimuksen toteutuminen.
Lunastettavasta omaisuudesta tulee määrätä käyvän hinnan sijasta sen markkina-arvoa vastaava täysi korvaus. Lunastuskorvaukselle suoritetaan lisäksi 25 %:n suuruinen korotus. Markkina-arvon määrittäminen voi perustua monipuolisesti erilaisten arviointimenetelmien hyödyntämiseen. Laista on kumottu asemakaavoituksen perustuva arvon leikkaaminen.
Lisäksi asunto- ja elinkeinotakuun soveltamisala laajenee. Kun lunastetaan omaisuutta, jota sen omistaja pääasiallisesti käyttää asumiseensa tai ammattinsa harjoittamiseen, kohteenkorvaus on lunastettavan kohteen markkina-arvosta riippumatta määrättävä ainakin niin suureksi kuin on tarpeen vastaavan asumistarpeen tyydyttävän oman asunnon tai saman toimeentulon tarjoavan, lunastettua vastaavan omaisuuden hankkimiseen lunastetun tilalle.
Täyden korvauksen periaate
Täyden korvauksen periaatteella tarkoitetaan sitä, että lunastuksesta aiheutuvat menetykset hyvitetään täysimääräisesti. Luovuttajan varallisuusaseman on pysyttävä muuttumattomana lunastuksesta riippumatta. Korvauksen tulee saattaa omaisuuden haltija sellaiseen taloudelliseen asemaan, jossa tämä olisi ollut, jos pakkolunastusta ei olisi tehty.
Markkina-arvo on kiinteistöarvioinnin oppien ja arviointistandardien mukaan määritettävä arvioitavan omaisuuden parhaan ja tuottavimman käytön mukaan. Kiinteistön käyttövaihtoehtojen selvittäminen lunastustoimituksessa tapahtuu virallisperiaatteen ja asianosaisten esittämien vaatimusten ja selvitysten pohjalta.
Omaisuuden arvoa ei voida määrittää vain kiinteistön pakkolunastushetkellä vallitsevan käyttötavan mukaan ottamatta huomioon sellaisia vaihtoehtoisia taloudellisesti arvokkaampia käyttötapoja, joiden käyttöön ottamiselle ei ole olemassa oikeudellisia esteitä.
Lunastuskorvauksen korottaminen
Tavoitteena on täyden korvauksen periaatteen varmistaminen siten, että riski kohteen arvon määrittelyssä käytettävien menetelmien epätarkkuudesta jää lunastajalle. Lunastuskorvauksen eri korvauslajeista kohteenkorvausta ja haitankorvausta korotetaan 25 prosentilla. Korotuksella otetaan huomioon kiinteistöarvioinnissa yleisesti tunnustettu epävarmuus.
Kaikkia korvauksia ei koroteta. Esimerkiksi maa-aineslakiin perustuva ottajan korvausvelvollisuus rinnastuu vahingonkorvaukseen, jolle ei ole määrättävä 25 prosentin korotusta. Vastaava tilanne voi perustua myös maantie- tai ratalain perusteella maksettaviin korvauksiin.
Osakeyhtiön sukupolvenvaihdos
Verohallinto on julkaissut 1.7.2025 päivätyn ohjeen Osakeyhtiön sukupolvenvaihdos verotuksessa (linkki). Ohje korvaa 13.3.2020 annetun samannimisen ohjeen (VH/1495/00.01.00/2020). Ohjetta on päivitetty lainsäädäntömuutosten, uuden oikeuskäytännön ja Verohallinnon muihin ohjeisiin tehtyjen muutosten vuoksi. Samalla ohjetta on kohdistettu erityisesti sukupolvenvaihdoksessa tapahtuvaan omistajanvaihdokseen liittyviin ja verotuskäytännössä kohdattuihin kysymyksiin.
Arvopaperikauppa
Arvioitaessa huojennuksen soveltumista arvopaperikauppaa harjoittaviin yhtiöihin ratkaisevaa on, voidaanko tapauskohtaisen kokonaisarvioinnin perusteella yhtiötä pitää huojennuksessa tarkoitettuna yrityksenä eikä yhtiön omistajien varallisuuden hallinnointia varten perustettuna yhtiönä. Tällöin on punnittava vastakkain huojennuksen puolesta ja sitä vastaan puhuvia tapauskohtaisia olosuhteita. Arvopaperikauppaa harjoittavan yhtiön kohdalla kokonaisarvioinnissa merkityksellisiä seikkoja ovat esimerkiksi toteutuneiden kauppojen määrä, liikevaihto, vaihto-omaisuuden määrä ja laatu, vieraan pääoman käyttö sekä liikevaihdon ja vaihto-omaisuuden välinen suhde.
Arvioinneissa on otettava huomioon, että sijoitustoimintaan ja omaisuuden hallinnointiin liittyy aina sijoituskohteiden valintaan liittyvä taloudellinen riski riippumatta siitä, pidetäänkö sijoitustoimintaa yritystoimintana vai esimerkiksi henkilön tai suvun varallisuuden hallinnointina. Huojennuksen soveltamista puoltaa se, jos omaisuuden hallinnointiin liittyy tavanomaisesta sijoitustoiminnasta merkittävästi poikkeavia riskejä. Niitä voi muodostaa esimerkiksi se, jos yhtiön toimintaan sidotun vieraan pääoman määrä on merkittävä suhteessa vaihto-omaisuuden määrään ja siksi toiminta merkittävästi poikkeaa henkilökohtaisen sijoitusvarallisuuden hallinnointiin liittyvästä riskistä. Yritysluonnetta puoltavina tekijöinä voidaan pitää palkatun työvoiman määrää, omistajien merkittävää roolia sijoituskohteiden valinnassa, sijoituksia listaamattomiin yhtiöihin ja toiminnan pitkäjänteisyyttä.
Mikään yksittäinen tekijä ei yksinään ole ratkaiseva eikä esimerkiksi liikevaihdon, vaihto-omaisuuden ja myyntitapahtumien määrälle voida asettaa ehdottomia vähimmäisrajoja. Kaikki huojennuksen soveltamisen puolesta ja sitä vastaan vaikuttavat tekijät otetaan huomioon osana kokonaisarviota.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisujen merkitys kokonaisarvioinnin kannalta on se, että niissä esimerkinomaisesti kuvataan toiminnan suuruusluokkaa sekä muita kokonaisarvioinnissa merkityksellisiä asioita tilanteissa, joissa toimintaa joko on tai ei ole pidetty huojennuksessa tarkoitettuna yritystoimintana. Siltä osin kuin arvioinnissa otetaan huomioon joidenkin arvioitavien tekijöiden euromääriä ohjaavassa oikeuskäytännössä, on arvioinnissa otettava huomioon myös rahan arvon muutokset. Kokonaisarvioinnissa huomioitavana oikeuskäytäntönä voidaan pitää päätöksiä KHO 2024:68, KHO 2009 taltio 3394, KHO 2006:100 ja KHO 13.6.2002 taltio 1488.
Ketjuuntuvien yhtymien tuloverotus
Verohallinto on julkaissut 2.7.2025 päivätyn kannanoton Ketjuuntuvien yhtymien tuloverotuksesta (linkki). Kannanotossa käsitellään tilannetta, jossa elinkeinoyhtymät ovat ketjuuntuneet, ja yhtymäketjuun kuuluva yhtymä on saanut osinkotuloja tai elinkeinotoiminnan käyttöomaisuuteen kuuluvien kiinteistöjen ja arvopapereiden luovutusvoittoja ja yhtymäketjun viimeisinä yhtiömiehenä on luonnollinen henkilö tai kuolinpesä. Kannanotto ei käsittele kansainvälistä verotusta, väliyhteisötilanteita eikä väliyhteisöjen kautta saatujen osinkotulojen tai muiden sellaisten tulojen verotusta.
Kannanotto
Jos elinkeinoyhtymät ketjuuntuvat, tulee yhtymän saama tulo verotettavaksi vasta siinä vaiheessa, kun yhtiömiehenä on muu kuin toinen TVL 4 §:ssä tarkoitettu elinkeinoyhtymä.
Jos elinkeinoyhtymän elinkeinotoiminnan tai maatalouden tuloon sisältyy osinkotuloja ja yhtymän yhtiömiehenä on yhtymä, jonka omistus on ketjuuntunut useamman peräkkäisen yhtymäomistuksen johdosta, osinkotulon verovapaat osat siirtyvät sellaisenaan vähennettäviksi yhtymäketjun lopullisena tulo-osuuden saajana olevalle luonnolliselle henkilölle tai kuolinpesälle TVL 16 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla. Osinkojen verovapaita osia ei siten vähennetä yhtymätasolla.
Jos käyttöomaisuuteen kuuluneiden kiinteistöjen ja arvopapereiden luovuttaneen yhtymän yhtiömiehenä on toinen yhtymä, käyttöomaisuuteen kuuluneiden kiinteistöjen ja arvopapereiden luovutuksesta yhtymän saama luovutusvoitto siirtyy verotettavaksi yhtymäketjun lopullisena tulo-osuuden saajana olevalle luonnolliselle henkilölle tai kuolinpesälle.