TaxFax nro 45 • 19.8.2025
Varainsiirtovero osituksessa ja omaisuuden erottelussa
Verohallinto on julkaissut 18.8.2025 päivätyn ohjeen Vastikkeellinen saanti osituksessa ja erottelussa (linkki). Ohjeessa käsitellään osituksen ja erottelun yhteydessä muodostuvia vastikkeellisia saantoja sekä niistä seuraavaa varainsiirtoveron suorittamisvelvollisuutta.
Ohjeessa käsitellään avioero-osituksia, mutta ohje soveltuu myös jäämistöosituksiin.
Ohjetta voidaan käyttää sekä varainsiirtoverotuksessa että tuloverotuksessa määriteltäessä osituksessa ja erottelussa tapahtuvaa vastikkeellista saantoa.
Osituksen yhteydessä muodostuu vastikkeellinen saanto, kun kaikki seuraavat edellytykset täyttyvät:
- osituksen yhteydessä tapahtuu kiinteistön tai arvopaperin omistajanvaihdos,
- osituksen yhteydessä käytetään ositusvarallisuuteen kuulumattomia varoja (ulkopuoliset varat) ja
- kyse ei ole avioliittolain mukaisen tasinkovelvoitteen suorittamisesta.
Luotettava osituslaskelma on edellytys sille, että voidaan tunnistaa varat, jotka kuuluvat avio-oikeuden piiriin, tai laskennallisen tasinkovelvoitteen olemassaolo. Jos ositussopimus ei sisällä osituslaskelmaa tai jos laskelma on puutteellinen, esimerkiksi tasingoksi nimetty suoritus voidaan käsitellä varainsiirtoveronalaisena vastikkeena saadusta omaisuudesta.
Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa
Verohallinto on julkaissut 7.8.2025 päivätyn ohjeen Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa (linkki). Ohjetta on päivitetty vastaamaan maakaaren muutoksia.
Kirjaamisvelvollisuus on laajentunut koskemaan vesialueen määräaikaisia käyttöoikeuden luovutuksia, joiden kohteena olevalla alueella on tai sille saadaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia, kiinteitä laitoksia tai rakennelmia, joilla on kiinteä ja pysyvä yhteys vesialueen maapohjaan. Varainsiirtoverolain säännöksiä sovelletaan luovutuksiin, jotka on tehty 1.11.2024 tai sen jälkeen.
Kiinteistön kauppa on mahdollista tehdä perustettavan osakeyhtiön lisäksi myös perustettavan asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön, avoimen yhtiön, kommandiittiyhtiön, osuuskunnan ja säätiön lukuun. Sama koskee yhtiön perustamisoikeuden luovutusta.
Ohjeen rakennetta on myös muutettu ja sitä on täydennetty esimerkeillä ja laskelmilla.
Kaupan purkaminen keskinäisen sopimuksen perusteella ja varainsiirtovero
Ohjausta on tarkennettu tilanteessa, jossa tuomioistuin vahvistaa osapuolten keskinäisen sovintosopimuksen kaupan purkamisesta. Kun tuomioistuin purkaa kaupan normaalin oikeudenkäynnin päätteeksi, kauppa purkautuu myös verotuksessa.
Jos luovutusta ei ole purettu tuomiolla, vaan osapuolten välisellä sopimuksella, on veron palauttamisen edellytysten arvioimiseksi Verohallinnolle esitettävä samankaltaiset selvitykset ja kirjalliset todisteet, joita myös tuomioistuinkäsittelyssä olisi edellytetty. Tällaisia ovat esimerkiksi kaupan kohteen virheitä ja mahdollisia korjaustoimia ja niiden kustannuksia selvittävät asiantuntijalausunnot.
Verohallinto arvioi kaupan purkamisen edellytyksiä asiassa annetun näytön perusteella. Jos näyttöä pidetään riittävänä, purkautuu kauppa myös verotuksessa. Muussa tapauksessa varainsiirtoveroa tulee suorittaa alkuperäisen luovutuksen lisäksi myös kaupan purkamiseksi muotoillun sopimuksen perusteella.
Tuomioistuin voi myös vahvistaa osapuolten välillä sovinnon, jonka ehtoihin voi kuulua kaupan purkaminen. Tuomioistuimen vahvistama sovinto ei kuitenkaan yksin osoita, että kauppa olisi voinut tulla puretuksi tuomiolla. Veron palauttamiseksi on tällöinkin esitettävä vastaava selvitys kuin silloin, kun kauppa on purettu osapuolten välisellä sopimuksella. Sama koskee tilannetta, jossa kauppa puretaan oikeuden päätöksellä vastaajan myöntämisen tai passiivisuuden vuoksi. Jos Verohallinnolle asiassa esitetyn näytön perusteella purkukynnyksen katsotaan ylittyneen, purkautuu kauppa myös verotuksessa. Muussa tapauksessa varainsiirtoveroa tulee suorittaa molempien luovutussopimusten perusteella.
Maaseutuelinkeinolainsäädännön perusteella verovapaat luovutukset
Ohjeeseen on lisätty uusi luku 7.10, joka käsittelee maaseutuelinkeinolainsäädännön mukaisia kiinteistöjen luovutuksia. Luovutus voi olla varainsiirtoverosta vapaa. Edellytykset verovapaudelle tutkii ELY-keskus ja verovapauden laajuus käy selville sen luovutuksensaajalle antamasta todistuksesta. Verovapaus ei kuitenkaan poista velvollisuutta antaa varainsiirtoveroilmoitus.
Uutta oikeuskäytäntöä
Rakennuksen verotusarvoksi voitiin katsoa verotusarvoa alempi käypä arvo, vaikka kiinteistön osien yhteenlaskettu käypä arvo olisi suurempi kuin niiden yhteenlaskettu laskennallinen verotusarvo
Säätiö omisti kiinteistön maapohjan ja sillä sijaitsevat kuusi rakennusta, joista yksi oli ammattikoulurakennus. Kiinteistöverotuksessa maapohjan ja rakennusten verotusarvoina oli käytetty laskennallisia verotusarvoja.
Asiassa oli ratkaistavana, oliko ammattikoulurakennuksen verotusarvoa ja sen käyvän arvon merkitystä mahdollista arvioida arvostamislain 32 §:n perusteella erikseen.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että arvostamislain 32 §:n 1 momentti ja säännöksen esityöt viittasivat siihen, että kiinteistön veronalaisten osien laskennallisten verotusarvojen yhteismäärää oli verrattava niiden yhteenlaskettuun käypään arvoon. Asiassa oli kuitenkin otettava erityisesti huomioon kiinteistöveron luonne objektiverona, jossa verotusarvo määrätään erikseen maapohjan ja rakennuksen osalta niiden ominaisuuksien pohjalta. Arvostamislain 32 §:n 1 momenttia oli tulkittava siten, että rakennuksen verotusarvoksi voitiin katsoa laskennallisin perustein vahvistettua verotusarvoa alempi käypä arvo, vaikka kiinteistön veronalaisten osien yhteenlaskettu käypä arvo olisi suurempi kuin niiden yhteenlaskettu laskennallinen verotusarvo.
Kiinteistöverotus vuosilta 2013–2016. Äänestys 4–1
KHO 18.8.2025 T:1717 eli ennakkopäätös KHO:2025:58