TaxFax nro 8 • 23.1.2025
Vuokraustoiminnasta arvonlisäverolliseksi hakeutuminen
Verohallinto on julkaissut 21.1.2025 päivätyn ohjeen Hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta (linkki). Aikaisempaa ohjetta on päivitetty 1.1.2025 voimaantulleiden muutosten perusteella ja ohjeeseen on lisätty useita esimerkkejä.
Loppukäyttäjän edellytyksiä käsittelevään lukuun 2.3. on tehty täsmennys osakkaan harjoittaman verottoman toiminnan osalta.
Kiinteistöleasingia käsittelevään lukuun 2.5.6 on lisätty päätös KHO 2022:40 ja ohjeen sisältöä on päätöksen perusteella muutettu.
Lukuun 4.4. on lisätty kappale osakkaan takautuvasta hakeutumisoikeudesta.
Kiinteistöleasing
Jos vuokralaisella on velvollisuus lunastaa vuokrattava kiinteistö vuokra-ajan päätyttyä, kyse ei ole kiinteistön vuokrauksesta vaan kiinteistön myynnistä.
Jos vuokralaisella on oikeus, mutta ei velvollisuutta lunastaa vuokrattava kiinteistö vuokra-ajan päätyttyä, kyse voi olla kiinteistön vuokrauksesta tai myynnistä. Merkitystä asian ratkaisemisessa annetaan sopimuksen sisällölle ja osapuolten tarkoitukselle. Jos sopimuksessa on optio kiinteistön lunastamisesta ja se on taloudellisesti ainoa rationaalinen valinta vuokralaiselle vuokra-ajan lopussa, kyseessä on kiinteistön myynti. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin, kun vuokralaisen lunastushinta on suhteellisen pieni verrattuna jo maksettuihin vuokriin sekä kiinteistön arvoon. Sopimuksessa ei siten välttämättä tarvitse olla sitovaa lunastuslauseketta. Merkitystä voidaan harkinnassa antaa myös sille, että vuokralaiselle siirretään sopimuksella valtaosa kiinteistöön liittyvistä riskeistä ja hyödyistä. Jos kyse on kiinteistön vuokrauksesta, vuokranantaja voi edellytysten täyttyessä hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi.
Takautuva rekisteröinti kuuden kuukauden säännön perusteella
Takautuva rekisteröinti voi koskea sellaista kiinteistöä, jolla kiinteistöosakeyhtiö on suorittanut uudisrakentamis- tai perusparantamistöitä. Jos kiinteistöosakeyhtiön hakeutuminen tapahtuu kuuden kuukauden kuluessa uudisrakentamis- tai perusparantamistöiden kohteena olleen kiinteistön käyttöönotosta eli hakeutumisen edellytykset täyttävän toiminnan alkamisesta, kiinteistöosakeyhtiö merkitään takautuvasti arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöönottopäivästä. Vastaavaa tulkintaa sovelletaan suoraan omistetuissa kiinteistöissä.
Hakeutuja saa vähentää takautuvasti uudisrakentamis- tai perusparantamistöiden hankintahintaan sisältyvän arvonlisäveron. Vähennys kohdistetaan arvonlisäverovelvollisuuden alkamiskuukaudelle. Vuokrista tai vastikkeista suoritetaan arvonlisävero tässä tapauksessa takautuvasti kiinteistön käyttöönottopäivästä eli verovelvollisuuden alkamiskuukaudesta alkaen. Kun vuokrista tai vastikkeista suoritetaan arvonlisäveroa, vuosi- ja käyttömenojen sisältämät arvonlisäverot ovat vähennyskelpoisia tästä samasta ajankohdasta alkaen.
Arvonlisäverovelvollisen opas
Verohallinto on julkaissut 17.1.2025 päivätyn ohjeen Arvonlisäverovelvollisen opas (linkki).
Ohjeessa käsitellään arvonlisäverotuksen eri aihealueita.
Yritykset voivat rekisteröityä arvonlisäverovelvolliseksi toimintansa aloittamisen yhteydessä tai ilmoittaa muutoksista yritys- ja yhteisötietojärjestelmässä (ns. YTJ-järjestelmä tai YTJ) osoitteessa www.ytj.fi. Olemassa olevat yritykset voivat rekisteröityä arvonlisäverovelvolliseksi tai ilmoittaa muutoksista myös Verohallinnon Omavero-palvelussa osoitteessa www.omavero.fi.
Tulontasaus ansiotulojen verotuksessa
Verohallinto on julkaissut 22.1.2025 päivätyn ohjeen Tulontasaus ansiotulojen verotuksessa (linkki).
Ohjeessa on huomioitu vuoden 2025 tuloveroasteikkoon tehdyt muutokset. Tulontasauksen kohteena olevan ansiotulon on pitänyt kertyä etu- tai jälkikäteen kahdelta tai useammalta vuodelta. Ohjeeseen on lisätty luku 3.8, jossa kerrotaan tulontasauksen soveltumisesta urheilijarahastosta nostettujen urheilutulojen tuottoihin. Lisäksi ohjeen lukuja 3.3 ja 4.2 on täsmennetty siltä osin, kun lomakorvausta tai lomarahaa maksetaan yli vuoden pituiselta kertymisajalta.
Jos palkansaaja ei ole pitänyt työsuhteen päättymiseen mennessä kaikkia kertyneitä lomiaan, tämä korvataan yleensä maksamalla loppupalkan yhteydessä lomakorvausta. Jos lomakorvaus on kertynyt yli vuoden pituiselta ajanjaksolta, siihen voidaan soveltaa tulontasausta. Jos lomakorvauksen yhteydessä maksetaan myös lomarahaa yli vuoden pituiselta ajanjaksolta, siihenkin voidaan soveltaa tulontasausta.
Irtisanomisajalta maksettava palkka ja lomakorvaus eivät oikeuta tulontasaukseen, vaikka ne maksettaisiin kertakorvauksena ilman työntekovelvoitetta, koska irtisanomisajan palkka ja lomakorvaus eivät ole kertyneet yli vuoden pituiselta ajanjaksolta.
Keksijän tuloverotus
Verohallinto on julkaissut 18.12.2024 päivätyn ohjeen Keksijän tuloverotus (linkki).
Ohjeessa käsitellään aineettomista oikeuksista kuten patentista saatavia tuloja sekä työnantajan tai korkeakoulun keksinnöstä suorittaman korvauksen verotusta.
Uutta oikeuskäytäntöä
Yhteistilojen käyttö- ja hallintaoikeuden luovutuksesta oli mahdollista hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi
Maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:ssä tarkoitettu kiinteistöjen yhteisjärjestelyyn perustuva yhteiskäyttötiloihin kohdistuva oikeuden luovutus oli sellainen kiinteistöön kohdistuva oikeuden luovutus, josta voi hakeutua arvonlisäverolain 30 §:n 1 momentin nojalla verovelvolliseksi.
Verohallinnon arvonlisäverotusta koskeva ennakkoratkaisu ajalle 23.11.2022–31.12.2023 KHO 23.1.2025 T:100 eli vuosikirjassa KHO:2025:9
Toimituksen lisäys: Tapauksessa oli kyse Tampereen Hiedanrannan kaupunginosan asemakaavan edellyttämistä rakentamisen toteuttamiseen liittyvistä yhteisjärjestelyistä ja niihin liittyvistä toteutus- ja kustannusvastuista sekä käyttöoikeuksista. Sopimuksen perusteella Pohjoiskorttelin asunto-osakeyhtiöiden rakennuksiin tullaan rakentamaan tiloja, jotka palvelevat yhteisjärjestelysopimuksessa mainittuja asuntotontteja. Nämä asuntotonttien tilat tulevat olemaan niin sanottuja yhteiskäyttöisiä tiloja. Yhteiskäyttötilat ovat monitoimitiloja, vierasasuntoja, irtaimistovarastoja, pyörähuoltotiloja sekä askartelu- ja soittotiloja. Kukin yhteistila tulee tontille asuinrakennuksen rakennuttavien asunto-osakeyhtiöiden eli perustettavien asunto-osakeyhtiöiden 1, 2 ja 3 omistaman asuinrakennuksen osaksi ja siten kyseisen asunto-osakeyhtiön omistukseen.
Yhteistilat merkitään perustettavien asunto-osakeyhtiöiden 1, 2 ja 3 yhtiöjärjestyksiin yhtiön hallinnassa olevaksi tilaksi. Kunkin yhteistilan rakennuttamisesta vastaa se asunto-osakeyhtiö, jonka omistukseen tulevaan rakennukseen yhteistila tulee. Yhteistilojen toteuttamisesta alueen kaikille asunto-osakeyhtiöille jyvitettävä investointikustannus on sidottu rakennuskustannusindeksiin, jota tullaan tarkistamaan ennalta sovituin kriteerein.
Yhteistilojen rakentamisesta vastaavat perustettavat asunto-osakeyhtiöt 1, 2 ja 3 tulevat jyvittämään investointikustannuksen kunkin yhteiskäyttötilan osalta yhteisjärjestelyssä mukana olevien 15 asunto-osakeyhtiön kesken, ja rakentaja veloittaa muilta yhteisjärjestelyssä mukana olevilta investointimaksun.
Perustettavien asunto-osakeyhtiöiden 1, 2 ja 3 oli tarkoitus hakeutua arvonlisäverovelvollisiksi yhteistilojen käyttöoikeuden luovuttamisesta. Yhteistilaan kohdistuvista hoito-, huolto-, korjaus-, perusparannus- tai uusimistarpeista vastaavat ensisijaisesti perustettavat asunto-osakeyhtiöt 1, 2 ja 3, jotka veloittavat näistä aiheutuneet kustannukset yhteisjärjestelysopimuksen perusteella muilta asunto-osakeyhtiöiltä näiden tonttien rakennusoikeuksien suhteessa.