Airbnb ja asumisaika – miten Airbnb-vuokraus vaikuttaa asumisaikaan omistusasunnossa?

Ostin uuden asunnon 1.7.2018 ja muutin sinne muutaman viikon päästä 15.7.2018. Myyn asunnon ja kaupat tehdään 30.10.2020. Muutin pois asunnosta syyskuun lopussa.

Olen vuokrannut tätä asuntoani kesäisin ja talvisin loma-aikanani Airbnb:n välityksellä vuosina 2018 ja 2019 (5 viikkoa/vuosi). Olen ilmoittanut vuokratuloni verottajalle ja vähentänyt vuokratulojen hankintaan liittyvät kulut.

Katkaiseeko tämä koko asunnon Airbnb-vuokraus luovutusvoiton verovapauden edellyttämän kahden vuoden asumisajan omistusasunnossa? Joudunko maksamaan myyntivoitosta veroa?

Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:

Asia ei ole selvä. Verohallinto on tähän asti katsonut, että tämän tyyppinen vuokraaminen katkaisee yhtäjaksoisen asumisen, eikä asunnon luovutuksesta saatu voitto ole verovapaata tuloa, jos kahta vuotta yhtäjaksoista asumista omistusaikana ei ole tullut täyteen. KHO:lta on myös vuosikirjaratkaisu B 574 vuodelta 1983, jossa reilun neljän kuukauden vuokraus vei verovapauden.

Keskusverolautakunta antoi kuitenkin 25.9.2020 tuoreen ennakkoratkaisun (KVL:2020:30), jonka mukaan vertaisvuokraaminen (esim. Airbnb -palvelu) ei katkaise automaattisesti omaa vakituista asumista. Annetussa ennakkoratkaisussa vertaisvuokraaminen ei ollut este asunnon verovapaalle luovutukselle, kun hakijan tarkoituksena oli vuokrata koko asunto loma-aikana korkeintaan kahdeksi viikoksi. Asunnossa oleva irtaimisto joitakin henkilökohtaisia tavaroita lukuun ottamatta jäi vuokralaisen käyttöön.

Keskusverolautakunta totesi, että hakemuksen mukaan hakijan ei ollut tarkoitus muuttaa vakituisena asuntonaan käyttämästään asuinhuoneistosta edes tilapäisesti eikä tällainen lyhytaikainen vertaisvuokraus rinnastunut asumisajan katkaisevaan asunnon hallinnon luovutukseen.

Luovutuksessa saatava voitto olisi siten hakijalle verovapaata tuloa ja luovutustappio olisi vähennyskelvoton.

Keskusverolautakunnan ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen. Ratkaisu oli äänestystuloksena lisäksi tiukin mahdollinen, tasan 4-4.

Todennäköisesti verosaajien oikeidenvalvontayksikkö hakee ratkaisuun muutosta hakemalla valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta. KHO:n linjaus asiasta ja sen reunaehdoista olisivat tärkeitä.

Keskusverolautakunnan ratkaisun perusteella ei myöskään voi tehdä johtopäätöksiä kovin erilaisiin tilanteisiin. Sinun tapauksessasi asuntoa on vuokrattu viisi viikkoa vuodessa, kun ennakkoratkaisussa kuvatussa tilanteessa asuntoa oli vuokrattu kaksi viikkoa vuodessa.

Tapaukset eivät ole siis identtiset eikä ole selvää, miten asia sinun tilanteessasi ratkaistaisiin. Vaikuttaa kuitenkin, että Verohallinnon ohjeistus asiassa on ollut liian tiukka.

Verojuristivastaus on julkaistu ensimmäisen Taloustaidossa 27.10.2020.