Asunnon myynti- eli luovutusvoitto

Luovutusvoittoa syntyy, jos kiinteistö, arvopaperit, kuten asunto-osakkeet tai muu irtain omaisuus myydään tai vaihdetaan korkeammalla hinnalla kuin millä se on aikoinaan hankittu. Myynnissä tai vaihdossa voidaan käyttää rahan ohella myös jotain muuta vastiketta.

Veronalainen luovutusvoitto on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia, 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia.

Luovutusvoiton laskeminen

Luovutusvoitto voidaan laskea kahdella vaihtoehtoisella tavalla. Ensimmäisessä vaihtoehdossa luovutushinnasta vähennetään hankintameno sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet menot.

Hankintameno tarkoittaa yleensä maksettua kauppahintaa ja muita oston yhteydessä maksettuja kuluja. Tyypillisiä voiton hankkimisesta aiheutuneita menoja ovat esimerkiksi kiinteistönvälittäjälle maksettu välityspalkkio ja myyntiä varten hankituista asiakirjoista aiheutuneet menot sekä oston yhteydessä maksettu varainsiirtovero.

Lahjaksi saadun omaisuuden hankintameno on lahjaverotuksessa käytetty arvo. Omistusaika alkaa lahjoituspäivästä. Jos lahjansaaja myy saamansa omaisuuden eteenpäin ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yksi vuosi, myyjän hankintamenona käytetään lahjoittajan hankintamenoa tai 20 prosentin hankintameno-olettamaa.

Jos omaisuus on saatu perintönä tai testamentilla, hankintameno on se arvo, jonka perusteella perintövero on määrätty. Omistusaika alkaa perittävän kuolinhetkestä.

Hankintameno-olettama voidaan vähentää hankintamenon sijaan, jos se tuottaa edullisemman lopputuloksen verovelvolliselle. Hankintameno-olettama on 40 prosenttia luovutushinnasta, jos omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta, ja 20 prosenttia, jos omistusaika on alle 10 vuotta. Hankintameno-olettaman lisäksi luovutushinnasta ei saa vähentää mitään muuta. Hankintameno-olettamaa käytettäessä syntyy aina luovutusvoittoa.

Omistusaika lasketaan yleensä kauppakirjan allekirjoituspäivästä. Osituksella saadun omaisuuden hankintameno ja omistusaika määräytyvät ositussaantoa edeltäneestä saannosta eli hankintameno on omaisuuden ensin omistaneen puolison hankintameno ja hankinta-ajankohta on puolison hankinta-ajankohta. 

Jos omaisuus on luovutettu siten, että kauppahinta on ¾ tai vähemmän käyvästä hinnasta, luovutus katsotaan lahjanluonteiseksi ja jaetaan maksetun hinnan ja käyvän arvon suhteessa vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan (lahjaan). Luovutusvoiton laskemisessa hankintamenona ei saa vähentää lahjaa vastaavaa osaa hankintamenosta.

Verovapaat luovutukset

Asunnon myynnistä saatava voitto on verotonta, jos asunnon omistaja on käyttänyt asuntoa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti kaksi vuotta omana tai perheensä vakituisena kotina.

Tavanomaisen koti-irtaimiston luovutusvoitto on verovapaa 5 000 euroon asti vuodessa. Koti-irtaimistoa ovat vaatteet, astiastot, kodinkoneet, huonekalut, koriste-esineet, harrastusvälineet sekä yksityistaloudessa käytettävät työkalut ja kirjat.

Luovutustappio

Luovutustappio vähennetään samana vuonna saaduista luovutusvoitoista. Jos samana vuonna ei ole syntynyt luovutusvoittoja tai luovutustappiot ovat niitä suuremmat, luovutustappio vähennetään muista pääomatuloista.

Jos luovutustappiota ei voida vähentää sen syntymisvuoden verotuksessa, vähennetään se seuraavien viiden vuoden aikana saaduista luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista sitä mukaan, kuin luovutusvoittoja tai pääomatuloja syntyy.

Mikäli oman vakituisen asunnon myynnin verovapauden edellytykset täyttyvät, asunnon myynnistä syntyvää luovutus- eli myyntitappiona ei pidetä vähennyskelpoisena.

Oman vakituisen asunnon luovutustappio on sen sijaan vähennyskelpoinen, jos verovapauden edellytykset eivät täyty, eli asunto on omistettu alle kaksi vuotta tai jos sitä käytetty omana tai perheensä vakituisena asuntona omistusaikana yhtäjaksoisesti alle kaksi vuotta.

Luovutusvoiton verovuosi

Myynti verotetaan sen vuoden verotuksessa, jonka aikana myynnistä on tehty sitova sopimus. Esisopimus tai ostotarjous ei vielä toteuta kauppaa.