Verojuristi Juha-Pekka Huovinen vastaa
Kiinteistöyhtiönne yhtiöjärjestys ratkaisee, onko omistanne kohde ylipäätään myytävissä verovapaasti oman vakituisen asunnon verovapaussäännön perusteella.
Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, jos verovelvollinen myy omistamansa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja on ennen myyntiä omistusaikanaan käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Lisäksi edellytetään, että verovelvollinen on omistanut osakkeet vähintään kahden vuoden ajan yhtäjaksoisena omana tai perheen asumiasikana.
Jotta lain säännöksen vaatimus ”huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet” täyttyisi, pitää omistamanne kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestyksessä olla niin sanottu huoneistoselitelmä. Huoneistoselitelmässä on kerrottu, mitkä osakkeet oikeuttavat hallitsemaan mitäkin tilaa.
Kun omistamanne osakkeet oikeuttavat yhtiöjärjestyksen mukaan hallitsemaan kotina käyttämäänne rakennusta, verovapaussääntö täyttyy tältä osin. Kyse on tällöin niin sanotusta keskinäisestä kiinteistöyhtiöstä. Jos taas yhtiöjärjestyksessä ei ole tällaista huoneistoselitelmää, kiinteistöyhtiönne omistaa ja hallitsee kaikkia tiloja. Tällöin kyse on niin sanotusta tavallisesta kiinteistöyhtiöstä.
Ero on sen takia ratkaiseva, että tavallisen kiinteistöyhtiön osakkeita ei voida myydä verovapaasti yllä mainitun oman asunnon verovapaussäännön nojalla. Tämä siis johtui siitä, ettei vaatimus ”huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet” -kriteeri täyty, vaikka muuten olisittekin asuneet kohteessa jo vuosikymmeniä. Kiinteistönvälittäjänne on varmaankin viitannut juuri tähän epäkohtaan.
Sen sijaan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeet täyttävät tämän kriteerin, koska yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukaan osakkeenne oikeuttaisivat huoneiston eli kotinne hallintaan.
Ongelmanne on kuitenkin korjattavissa muuttamalla yhtiöjärjestystä huoneistoselitelmän sisältäväksi. Tämä muutos voidaan toteuttaa ilman veroseuraamuksia, kunhan se tehdään oikein. Kun yhtiöjärjestyksen muutos on tehty ja rekisteröity kaupparekisteriin, yhtiön osakeluettelo pitää vielä muistaa siirtää huoneistotietojärjestelmään.
Kun yhtiö on muuttunut keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi, teidän pitää omistajina jatkaa kohteessa asumista yhtäjaksoisesti vielä vaaditut kaksi vuotta, jotta kohteen myynti täyttää verovapauden edellytykset.
