Koti vuokralla osan vuodesta – saako asuntoa varten otetun lainan korot vähentää?

Asun vaimoni kanssa yli puolet vuodesta Espanjassa. Tänä aikana vuokraamme Suomen asuntoamme Airbnb:n välityksellä. Asuntoa varten on otettu lainaa, ja maksamme lainasta pankille korkoa. Ovatko lainakorot vähennyskelpoisia asuntomme vuokrauksen ajalta?

Verojuristi Georg Rosbäck vastaa:

Asunnon ostoon otetun lainan korot voit vähentää pääomatuloista vain silloin, kun kyseessä on tulonhankkimisvelka. Tulonhankkimisvelka tarkoittaa sitä, että velka on otettu veronalaisen tulon hankintaa varten – esimerkiksi olet ostanut lainalla sijoitusasunnon, josta saat vuokratuloa. Oman asunnon hankintaan otetun lainan korkovähennysoikeus loppui 1.1.2023.

Verohallinto on ottanut kantaa satunnaisesti vuokrattavien asuntojen korkovähennyksiin ohjeessa Korkojen vähentäminen henkilöverotuksessa. Ohjeen mukaan ”Satunnaisesti vuokrattavan omaisuuden hankintaan otetun velan korko ei ole verotuksessa vähennyskelpoista, koska omaisuus on pääosin muussa käytössä ja tällaisessa omaisuuden satunnaisessa vuokraamisessa ei ole kyse vakaasta tulonhankkimistoiminnasta.” Kyseisessä ohjeessa ei kuitenkaan tarkemmin selvitetä, miten pääasiallinen käyttö lasketaan.

Mielestäni tulkintaa voi lähteä hakemaan aiemmasta vapaa-ajan asuntoja koskevasta oikeuskäytännöstä, kuten päätöksestä KHO 2017:131, jossa ratkaisevaa oli tosiasiallisten vuokraus- ja asumispäivien lukumäärät. Samaisessa tapauksessa sillä ei ollut merkitystä, mihin tarkoitukseen vapaa-ajan asunto oli alun perin hankittu, vaan mihin sitä oli käytetty verovuoden aikana. 

Vähennysoikeutenne riippuu mielestäni tässäkin tapauksessa asunnon pääasiallisesta käytöstä verovuonna. Asunnon hankintaan otetun lainan korot ovat vähennyskelpoisia vähintään vuokrausajalta, jos asunto on pääasiallisesti tulonhankkimiskäytössä.

Verovuoden pääasiallisen käyttötarkoituksen selvittämiseksi tulee laskea ne päivät, jolloin asunto on ollut tosiasiallisesti vuokrattuna, ja ne päivät, jolloin asunto on omassa käytössä.

Jos vuokrauspäiviä on enemmän kuin omia asumispäiviä, asunto on lähtökohtaisesti tulonhankkimiskäytössä. Lisäksi muun ajan, kun asunto on ollut tyhjillään, sitä tulisi välittää ammattimaisesti potentiaalisille vuokralaisille. On huomattava, että asunnon katsotaan olevan omistajan omassa käytössä sen ajan, kun siellä asuu oma tuttava tai perheenjäsen, joka ei maksa asunnon käytöstä käypää vuokraa.

Asiaa on käsitelty myös Verohallinnon syventävässä vero-ohjeessa Vuokratulojen verotus.