Myymme yhden sijoitusasunnon tappiolla ja toisen voitolla – saammeko hyödynnettyä tappion?

Meillä on yksi pieni sijoitusasunto, jonka arvo on noussut vuosien aikana. Ostamme nyt uuden sijoitusasunnon, pidämme sitä vuokrattuna yli vuoden ja myymme sen sitten lapsellemme 20 prosentin alennuksella. Teemme tämän asunnon kaupassa tappiota. Tämän jälkeen myymme samana vuonna ensin hankkimamme sijoitusasunnon voitolla. 

Saammeko vähentää verotuksessa ensin hankkimamme asunnon kaupan voitosta toisen asunnon kaupasta syntyneen tappion?

Verojuristi Tuomo Lindholm vastaa:

Ette saa, jos toisen asunnon arvo ei ole laskenut.

Luovutustappioita voidaan yrittää hyödyntää perheen kesken siten, että vanhemmat ostavat omaisuutta, esimerkiksi asunnon omiin nimiinsä ja myyvät sen lapselleen ostohintaa ja omaisuuden käypää arvoa alemmalla hinnalla. Lapselle ei synny lahjaveroseuraamuksia, jos kauppahinta on yli kolme neljäsosaa omaisuuden käyvästä arvosta.

Teille syntyy tässä tapauksessa luovutustappio, jota ei kuitenkaan vahvisteta verotuksessa, koska omaisuuden arvo ei ole oikeasti laskenut. Jos omaisuuden arvo vanhempien omistusaikana on kuitenkin aidosti laskenut, luovutustappion vahvistamista ei ole aihetta evätä.

Tappion vahvistamatta jättäminen verotuksessa ei edellytä varsinaisen veron kiertämisnormin soveltamista, vaan tähän riittää perusteeksi se, että kyse ei ole aidoista omaisuuden luovutustappioista, kun omaisuus on luovuttajien oman tahdon mukaisesti myyty käypää arvoa alempaan hintaan lähisukulaiselle.