Miten alihintaista asuntokauppaa verotetaan?
Ostin aikanaan sijoitusasunnon vuokrauskäyttöön 50 000 eurolla. Minulla ei ole mitään hankintahintaan lisättäviä kulueriä eikä liioin voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja.
Sijoitusasunnon käypä arvo on nyt 100 000 euroa. Asunto-osakkeessa ei ole yhtiölainaa.
Myyn asunnon pojalleni ostohinnalla eli 50 000 eurolla. Poika ei muuta asuntoon, vaan jatkaa sen vuokraamista.
Millaisia veroja kaupasta on odotettavissa? Poikani ei ole saanut minulta aiemmin mitään lahjoja.
Verojuristi Tuomo Lindholm vastaa:
Sinulle syntyy alihintaisesta kaupasta luovutusvoittoa 25 000 euroa, josta maksat pääomatuloveroa. Näin käy, vaikka myyt asunnon samalla hinnalla, jolla olet sen hankkinut.
Veroprosentti kaikista pääomatuloistasi on 30 prosenttia aina 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 prosenttia. Sinä maksat luovutusvoitostasi 7 500 euroa pääomatuloveroa, kun vero lasketaan 30 prosentin mukaan.
Kyseessä on siis varsinainen sudenkuoppa.
Esimerkki: Näin isän luovutusvoitto alihintaisesta kaupasta lasketaan
Isä ostaa sijoitusasunnon 50 000 eurolla ja myy sen pojalleen samalla hinnalla. Sijoitusasunnon käypä arvo myyntihetkellä on 100 000 euroa. Kauppahinta on alle kolme neljäsosaa asunnon käyvästä arvosta.
Luovutus jaetaan vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan saadun kauppahinnan, 50 000 euroa, ja käyvän arvon, 100 000 euroa, suhteessa.
Isän luovutusvoitto lasketaan vähentämällä vastikkeellista osaa vastaava osuus sijoitusasunnon ostohinnasta: (50 000 / 100 000) x 50 000 = 25 000. Isän luovutusvoitto on: 50 000 e - 25 000 e = 25 000 e.
Kun omaisuus on luovutettu eli myyty halvemmalla kuin sen käypä arvo on, kyse on lahjanluonteisesta kaupasta. Tällöin luovutus jaetaan maksetun hinnan ja käyvän arvon suhteessa vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan. Näin toimitaan silloin, kun kauppahinta on enintään kolme neljäsosaa käyvästä hinnasta. Vastikkeellisesti luovutetun osuuden hankintameno on siihen kohdistuva osa omaisuuden hankintamenosta.
Pojallesi syntyy kaupassa 50 000 euron lahjaveronalainen saanto, josta hän maksaa lahjaveroa normaalien lahjaverosääntöjen mukaisesti. Poikasi saama lahja on alennuksen suuruinen eli 50 000 euroa. Tästä lahjasta poikasi maksaa lahjaveroa 4 200 euroa.
Lisäksi poikasi maksaa 50 000 euron kauppahinnasta varainsiirtoveroa kaksi prosenttia eli 1 000 euroa.
Verojuristivastaus on julkaistu Taloustaidossa 7.5.2021.