Myyn osan hankkimastani kiinteistöstä – miten myydyn alueen hankintameno lasketaan?

Ostan kymmenen hehtaarin kiinteistön 100 000 eurolla. Kiinteistöstä lohkotaan ja myydään pois yhden hehtaarin kokoinen alue. Miten myytävän alueen hankintameno lasketaan? 

Myytävä maa-alue rakennusoikeuksiltaan muuta aluetta arvokkaampi. Onko mahdollista vain jakaa alkuperäinen ostohinta kymmenellä?

Verojuristi Miika Härkönen vastaa:

Koska sinulla on jo nyt tiedossa tuleva yhden hehtaarin myynti, suosittelen, että ostokauppakirjaan kirjataan, miten 100 000 euron hankintahinta jakautuu ostettavassa kiinteistössä esimerkiksi tälle hehtaarille ja muulle kiinteistölle. Voit myös hankkia tätä tukemaan asiantuntijan arvion. 

Muussa tapauksessa, jos kerralla hankitusta kiinteistöstä myydään osa, tulee myydylle osalle määrittää arvioimalla hankintameno. Tämän hankintamenon tulee vastata hankintahetken käypien arvojen suhdetta. 

Jos esimerkiksi mökkitontilla on hankintahetkellä ollut tietyllä alueella rakennuspaikka, tulisi tämä huomioida hankintamenoa korottavana. Näyttökysymykset hankintahinnan jakaantumisesta voivat kuitenkin nousta tällaisissa tilanteissa esille. 

Jos asiaa ei ole osattu huomioida etukäteen, kun koko kiinteistö ostettiin, verottaja saattaa käyttää hankintameno-olettamaa kiinteistön osan luovutusvoiton laskemisessa. 

Hankintameno-olettaman määrä riippuu luovutettavan omaisuuden luovutushinnasta ja siitä, kuinka pitkään luovuttaja on omistanut luovuttamansa omaisuuden.

Verovelvollisen saamasta luovutushinnasta hankintameno-olettamana vähennettävä määrä on aina vähintään 20 prosenttia luovutushinnasta. Jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuotta, vähennettävä määrä on kuitenkin vähintään 40 prosenttia luovutushinnasta.

Luovutusvoitto on tällöin siis aina joko tasan 80 tai 60 prosenttia kauppahinnasta eikä hankintameno-olettamia käytettäessä voi koskaan syntyä luovutustappiota.