Omakotitalo vuokralle – mitkä remonttikulut lisätään hankintamenoon?

Ostin ensiasunnoksi omakotitalon vuonna 2007 ja asuin talossa vuoden 2017 syksyyn asti.

Kun asuin talossa, tein remontteja itse ja teetin niitä myös ammattilaisella. Joistakin remonteista sain myös kotitalousvähennystä.

Aion vuokrata talon. Mitkä kaikki remonttikulut voin lisätä hankintamenoksi ja vähentää vuotuisina poistoina vuokratuloista talon ostohinnan lisäksi? 

Verojuristi Tuomo Lindholm vastaa:

Kotitalousvähennys on erityinen vähennys, josta säädetään erikseen tuloverolaissa. Kustannusten vähentäminen kotitalousvähennyksenä ei vaikuta omaisuuden hankintamenon määrittämiseen.

Perusparannusmenot lisätään rakennuksen poistamattomaan hankintamenoon.

Omaisuuden hankintamenoon ei lueta tavallisia vuosittaisia korjausmenoja, jotka johtuvat omaisuuden kulumisesta verovelvollisen omistusaikana. Vuosikorjauksella tarkoitetaan sellaisia toimenpiteitä, joilla vain ylläpidetään omaisuuden kuntoa ja tasoa. Vuosikorjausta ovat esimerkiksi rakennuksen maalaus, tapetointi tai kuluneen laitteen uusiminen.

Perusparannusta ovat omaisuuden laajennus-, muutos-, uudistus- ja muut vastaavat toimenpiteet verovelvollisen omistusaikana. Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta siten, että perusparannuksessa rakennusta laajennetaan tai muutetaan tasokkaammaksi. Perusparannusta ovat esimerkiksi kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi tai uima-altaan rakentaminen entiseen varastotilaan. Perusparannusta ovat myös esimerkiksi rakennuksen varustetason, tilankäytön tai rakennusmateriaalien tason parantaminen.

Laajoissa remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on tällöin jaettava perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin remontin laadun ja laajuuden mukaan.

Remontin luonnetta ei ratkaista yksistään remontin kustannusten suuruuden perusteella, sillä vuosikorjausmenot voivat olla suuremmat kuin perusparannusmenot. Jos verovelvollinen ei itse selvitä menojen jakautumista perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin tai menojen kohdistuminen ei ole muuten selvitettävissä, osuudet arvioidaan prosenttiperusteisesti.

Oman työn osuus ei ole vähennyskelpoista missään tilanteessa.