Saanko vähennettyä talokaupan tappion verotuksessa?
Myyn parhaillaan omakotitaloa, joka on ollut perheeni koti omistusaikana yhtäjaksoisesti viisi vuotta. Maksoimme talosta viisi vuotta sitten 200 000 euroa. Remonttikulut ja ulkorakennusten rakennuskustannukset ovat olleet 270 000 euroa.
Paras saamani tarjous on 418 000 euroa eli myynnistä tulisi 52 000 euron tappio. Onko mahdollista vähentää tappio jollain tavalla verotuksessa, jos saisin talosta vuokratuloa esimerkiksi vuoden ajan ennen myyntiä?
Verojuristi Miika Härkönen vastaa:
Et saa vähentää myynnin yhteydessä realisoituvaa tappiota ennen tai jälkeen myyntiä saamistasi vuokratuloista, koska vähennyskelpoisena luovutustappiona ei pidetä tappiota sellaisesta asuntokaupasta, josta saatu luovutusvoitto olisi verovapaa.
Oman vakituisen asunnon luovutustappio on vähennyskelpoinen vain, jos verovelvollinen on omistanut asunnon alle kaksi vuotta tai jos hän on käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona omistusaikanaan yhtäjaksoisesti alle kaksi vuotta.
Jos vuokraat talon piharakennuksineen käyvällä markkinavuokralla ennen myyntiä, voit kuitenkin tehdä vuokratulojen verotuksessa rakennusten hankintamenoista poistoja. Asuinrakennuksen vuosittainen enimmäispoisto on 4 prosenttia ja varastorakennuksen 7 prosenttia poistamattomasta hankintamenosta.
Poistot aloitetaan rakennusten alkuperäisestä hankintamenosta, ja niiden tekemisen edellytyksenä on, että omistat rakennukset vuokrausvuoden päättyessä. Jos rakennus on ollut omassa käytössä verovuoden aikana, poiston voi tehdä vain siltä ajalta, kun rakennusta on vuokrattu. Näin voit käytännössä saada omaa tappiotasi katettua verotuksessa, vaikka myynnin yhteydessä realisoituva tappio ei olekaan vähennyskelpoinen.
Verojuristivastaus on julkaistu Taloustaidossa 23.11.2020.